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Los Corredores de Propiedades y el Servicio Nacional del Consumidor

Publicado por Makluf Abogados en 1 mayo, 2019
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Fragmento del Capítulo 1, del Libro “El ABC del Corretaje de Propiedades”, del autor  Salvador Makluf Freig.

Derechos reservados.

 

 

Los Corredores de Propiedades y el Servicio Nacional del Consumidor

 

La normativa que rige el tráfico de inmuebles es civil, sin perjuicio que en las últimas décadas la doctrina nacional y comparada ha reconocido que los bienes raíces deben ser considerados en el Derecho Mercantil, salvo las excepciones que establece la Ley de Protección de los Derechos del Consumidor, en adelante LDC y sus respectivas modificaciones, sin perjuicio que la jurisprudencia administrativa del Servicio Nacional del Consumidor [SERNAC], ha manifestado en los últimos años que, en caso de incumplimiento de las obligaciones de un corredor de propiedades en materias de arrendamiento, queda dentro de su esfera de fiscalización y atribuciones. Resulta un importante giro, por cuanto, el SERNAC tiene la competencia para recibir una denuncia contra cualquier proveedor, y en caso de una mediación desfavorable, denunciar los hechos ante la justicia ordinaria[1] y velar por el cumplimiento de las disposiciones de la presente ley y demás normas que digan relación con el consumidor. [2]

 

La importancia, radica en que el ámbito de aplicación de la LDC N° 19.496, que, de acuerdo al inciso primero de su artículo 2°, dispone que a esta norma sólo quedan sujetos los actos jurídicos que, de conformidad a lo preceptuado por el CC° u otras disposiciones legales, tengan el carácter de mercantiles para el proveedor y civiles para el consumidor y el usuario, estableciendo en consecuencia, el carácter de mercantil de los actos que realizan los corredores de propiedades en la intermediación de bienes raíces.

 

Ley sobre Protección de los Derechos de los Consumidores

 

El artículo 2° de la ley N° 19.496, señala: “quedan sujetos a las disposiciones de esta norma: c) Los actos o contratos en que el proveedor se obligue a suministrar al consumidor o usuario el uso o goce de un inmueble por períodos determinados, continuos o discontinuos, no superiores a tres meses, siempre que lo sean amoblados y para fines de descanso o turismo;” El legislador entiende que, esta clase de arrendamientos amoblados, en períodos estivales, temporales, con fines vacacionales, quedan dentro de la esfera de competencia de la LDC, y, las vulneraciones a dicha norma, serán de competencia del SERNAC, quien podrá entregar asesoría jurídica a estos consumidores ante los Juzgados de Policía Local.

 

Misma competencia y jurisdicción, corresponde respecto de, “e) Los contratos de venta de viviendas realizadas por empresas constructoras, inmobiliarias y por los Servicios de Vivienda y Urbanización, en lo que no diga relación con las normas sobre calidad contenida en la ley N° 19.472”.

La C. de Santiago, en auto rol N° 587-2008, conociendo de un recurso de apelación de una acción interpuesta por el SERNAC por infracción de los artículos 12 y 13 de la LDC, en donde el hecho que motivó la denuncia ocurrió el 28 de junio de 2006 y consiste en no haber respetado la denunciada y corredora de propiedades los términos, condiciones o modalidades bajo las cuales se convino la prestación del servicio, toda vez que está por escrito que “el inmueble [ofrecido por la corredora] no deberá estar afecto a expropiaciones y/o utilidad pública”, siendo que está inscrita en la Municipalidad como “vivienda afecta a declaratoria de utilidad pública”, lo que se acreditó mediante el certificado de expropiación emitido por la DOM correspondiente.

Se acompañó al proceso judicial por parte del SERNAC, formulario único de atención al público en el que el cliente, relata que el día dos de diciembre del año dos mil cinco firmó una oferta de compra con la denunciada con la intención de comprar una propiedad ubicada en calle Francisco de Villagra N° […], comuna de La Reina, vía crédito hipotecario otorgado por un Banco. Agrega que en dicho documento se explicitaba claramente las condiciones en las cuales se debía efectuar la entrega, específicamente sin cuentas pendientes por servicios básicos y que el inmueble no debe estar afecto a expropiación y/o utilidad pública. Prosigue exponiendo que la entrega del inmueble se realizó en febrero de 2006 con una serie de irregularidades, entre las que señala que la parte vendedora arrancó muebles de cocina adosados a la muralla, incluido lavaplatos y calefont, cuentas de servicios impagos y lo más grave es que no puede inscribir el plano de remodelación en la Municipalidad ya que la propiedad está afecta a expropiación, circunstancia que la corredora no le informó no obstante haberse señalado en el texto de oferta de compra redactado precisamente por ella. Solicita devolución de la comisión pagada a dicha corredora por el pésimo servicio entregado y devolución de los gastos por concepto de cancelación de cuentas de servicios impagos.

“3°) Que a fs.5 y siguientes se acompaña por el SERNAC contrato de oferta de compra y cierre de negocio suscrito por el comprador y por el demandado, en la que el primero encarga al demandado ejecutar todas las gestiones destinadas a obtener que se le venda la propiedad ubicada en calle Francisco de Villagra […], comuna de La Reina, Región Metropolitana. En él el mandante comprador señala expresamente que antes de firmar y como condición de esta oferta, deja constancia que “letra d) el inmueble no deberá estar afecto a expropiaciones y/o utilidad pública, demostrándose lo anterior con los documentos correspondientes, en el momento en que se soliciten.”

“[…] 5°) Que a fs. 13 se acompaña por parte del SERNAC, un certificado de declaratoria de utilidad pública, de fecha veintiocho de junio de dos mil seis, extendido por la Ilustre Municipalidad de La Reina, constando que la propiedad del demandante se encuentra afecta a declaratoria de utilidad pública por ensanche de la vía local Francisco Villagra, de acuerdo a resolución N° 65 del Gobierno Regional del trece de septiembre de dos mil uno que aprueba el P.R.C. en una franja de 2,5 m contados desde la línea actual, especificando además que el área afecta a declaratoria de utilidad pública corresponde a una superficie de 30,0 metros cuadrados aproximadamente y que debe ubicar la línea oficial de cierro a 10,0 metros desde el eje de la calzada;

“[…] 7°) Que la prueba documental relacionada precedentemente permite concluir que el demandado es un empresa de corretajes que se constituyó en mandatario de la demandante y que en esa calidad se obligó a realizar todas las gestiones necesarias para que su mandante comprara un inmueble que no estuviese afecto a expropiaciones y/o utilidad pública, lo no fue cumplido por éste.

8°) Que en consecuencia el demandado es responsable de una infracción a lo dispuesto en los artículos 12 y 23 de la Ley 19.496 y, en lo civil, esta igualmente obligado a la consiguiente reparación.

9°) Que finalmente cabe tener presente que, en el caso de autos, la acción civil de indemnización de perjuicios no se encuentra prescrita porque el plazo debe contarse desde que el demandante tomó conocimiento de los hechos denunciados, lo que ocurrió el diecinueve de julio de dos mil seis;

Y visto lo dispuesto en los artículos 198 y siguientes del Código de Procedimiento Civil,

SE REVOCA la sentencia apelada de fecha veintisiete de junio de dos mil siete, escrita a fs. 94 y siguientes, y en su lugar se declara:

  1. A) Que SE ACOGE la denuncia interpuesta por SERNAC contra de […], infracción a los artículos 12 y 23 de la Ley N° 19.496 y se le condena a una multa de dos unidades tributarias mensuales.
    B) Que SE ACOGE la demanda civil interpuesta por don […] contra de […], por la suma de un millón doscientos sesenta y un mil cuatrocientos ($ 1.261.400) y a la suma de cuarenta mil ochenta y dos pesos ($40.082) con costas”.

 

Fragmento del Capítulo 1, del Libro “El ABC del Corretaje de Propiedades”, del autor  Salvador Makluf Freig.

Derechos reservados.

 

 

[1] La vulneración a los derechos de los consumidores son de competencia de los Juzgados de Policía Local.

[2] En la Comisión de Economía del Senado, durante la tramitación del Proyecto de Ley que reinstaura el Registro Nacional de Corredores de Propiedades, en sesión de fecha 21 de abril de 2018,  el SERNAC, a través del jefe de la División de Consumo Financiero del Servicio Nacional del Consumidor (SERNAC), don Rodrigo Romo explicó que, “entre el 2016 y este año [abril de 2018] se han recibido 889 [en contra de corredores de propiedades], la mayor parte de las cuales, tiene como causal el incumplimiento de contrato. En cuanto a las quejas en sí, la mayor parte se relaciona con las acciones de corretaje y administración de edificios. “El 55% de los proveedores no responden los reclamos y respecto a aquellos que sí lo hacen, solo un 20% entrega una respuesta que sí satisface al consumidor” En cuanto al proyecto de ley, el jurista profundizó en la aplicabilidad de la ley N° 19.496 (de protección de los derechos de los consumidores), recomendando que se aluda a ésta, en la nueva normativa de manera de no inducir a errores. “Para el SERNAC no son proveedores aquellos que poseen un título profesional y ejercen su actividad de manera independiente, por eso hay que tener ojo a la hora de redactar la definición de corredor de propiedad si no se va a exigir tener un título profesional y se opta por la certificación mediante cursos”.

 

 

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