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El Origen del Corretaje

Publicado por Makluf Abogados en 15 febrero, 2019
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Fragmento del Capítulo 1, del Libro “El ABC del Corretaje de Propiedades”, del autor  Salvador Makluf Freig.

Derechos reservados.

 

El Origen del Corretaje

La correduría, propiamente tal, tiene su origen en civilizaciones antiguas, como la egipcia, fenicia, griega y romana, donde expertos en comercio y mercaderías, desempeñaban funciones de intermediación, entre comerciantes de distintas nacionalidades, cumpliendo en ocasiones la labor de dar fe pública a lo señalado por los mercaderes. Estos expertos buscaban compradores para los bienes que les eran encargados en venta, traduciendo estas ofertas a las distintas lenguas, informando sobre sus características esenciales, tasando su valor, regateando su precio y concluyendo la operación mercantil, hasta el pago del precio y la entrega de los bienes. Eran considerados auxiliares del comercio. “El comercio terrestre se desarrolló sobre todo mediante la celebración de grandes ferias, que reunían en fechas previamente fijadas a los mercaderes de las diversas regiones. Estas ferias dieron lugar a la práctica del cambio y al comercio de dinero y a la banca […]”[1]

La navegación y las cruzadas cristianas contribuyeron al comercio marítimo entre el oriente y las ciudades europeas, abriendo nuevas rutas y caminos para un intercambio de mercaderías. Posteriormente, existe un auge de la cantidad y prestigio de los corredores en los reinos italianos de la Edad Media, principalmente de las ciudades marítimas [Génova, Venecia, Amalfi, Pisa]. Hay quienes destacan a Marco Polo [1254-1324] y su familia, famosos mercaderes venecianos, como uno de los primeros corredores de mercaderías entre Europa y el Oriente Lejano.

Como señala Raúl Varela, “El nombre de los corredores les viene de la forma como desarrollan sus actividades. Por regla general, no representan; los contratos en que intervienen corredores se concluyen entre las partes, acercadas y puestas de acuerdo por el. Como va de una parte a otra, llevando al que quiere comprar la noticia del que quiere vender, y viceversa, les ha venido el nombre de corredores; “corren las noticias de negocios”, se dice correctamente”.[2]

Con el transcurrir de los siglos, y, el fortalecimiento de la propiedad privada, los inmuebles pasaron a ser la fuente primaria de las fortunas nobiliarias. La correduría nacida, exclusivamente, para la intermediación de bienes muebles, da paso a la de negociar y mediar para la venta y compra de fundos, heredades o propiedades. Con esto nace el corretaje de propiedades a mediados del siglo XIX en el continente europeo.

La autonomía de la voluntad, piedra angular de la teoría general del contrato, que se enlaza íntimamente con el concepto de propiedad privada y de la circulación de la riqueza, que es un aspecto de la libertad en general, y, más bien, de la libertad jurídica protegida por el ordenamiento, ha permitido que la correduría, nacida, inicialmente, solo para el intercambio de mercaderías, haya mutado a la intermediación de bienes raíces. Esta autonomía, se manifiesta en el principio de la libertad contractual, en que cada parte es libre para contratar o no; en el principio del consensualismo, en donde, por regla general, solamente, es necesaria la voluntad de las partes para dar origen a un contrato; en la fuerza obligatoria de los contratos y, en el efecto relativo de los mismos, entendiendo que, solo los que han manifestado su voluntad, quedan obligados por el contrato.

Durante mucho tiempo y hasta la llegada de la revolución industrial, el suelo, los bienes raíces, constituían el bien económico por excelencia, representantes del poder, la riqueza y el prestigio social.[3]

“En los últimos 250 años de la historia de la relación social entre la humanidad y el territorio, una forma específica de uso y derechos sobre la tierra-la propiedad privada individual- se ha superpuesto a las demás. Este movimiento comenzó con el cercamiento de las tierras comunales en la Europa del siglo XVIII, debido a un proceso definido por Polanyi, como desplazamiento territorial –o la separación entre tierra y trabajo-, y avanzó rumbo a su consagración jurídica – política con la construcción del Estado liberal”.[4]A fines del siglo XIX y comienzos del siglo XX con el proceso de traslación de la población desde el campo a la ciudad producto de la industrialización, las naciones se vieron enfrentadas a una escasez de viviendas, ante lo cual, el mercado habitacional crece, para dar paso a la intervención del Estado y de los particulares para suplir esta necesidad básica.

Corretaje de Propiedades

El corretaje de propiedades es una profesión y actividad económica que surge de la necesidad de los propietarios, inversionistas, rentistas, compradores o arrendadores, para intermediar sus bienes inmuebles, por una parte, y, para suplir la necesidad de vivienda por la otra, siendo la especialización en esta labor, el elemento clave y esencial para que un cliente elija a un agente inmobiliario, en vez, de intermediar parte de su patrimonio por cuenta propia. El profesional dedicado al corretaje, requiere de un perfeccionamiento constante, por cuanto, los estándares en la construcción y comercialización de los inmuebles, están en constante modificación, debiendo actualizar los conocimientos ya adquiridos de forma permanente. Debe ser capaz de traspasar conocimientos técnicos en términos sencillos.

El mercado, siempre activo, ha generado un incremento en las unidades a vender y arrendar, considerando además que el Estado, crea instancias que subvencionan y fomentan esta actividad, debido a la generación de fuentes de trabajo, con el consiguiente aporte al PIB nacional. El corretaje de propiedades, como actividad económica, requiere de la más concentrada dedicación, profesionalismo, capacitación, honradez, transparencia, y mucho trabajo, debiendo ejecutarse con seriedad y responsabilidad en el manejo de capitales de terceros, que no pueden verse perjudicados por una mala gestión.

Normas legales y reglamentarias

Chile, fue el primer país del continente americano en tener una legislación sobre la intermediación inmobiliaria, la cual, concedía a los corredores un cierto carácter de funcionarios públicos, teniendo como fuente y parámetro al Código de Comercio francés; luego, Panamá y Colombia en el año 1887 dictaron normas sobre estas materias.[5]

A partir de la entrada en vigencia del Código de Comercio chileno, en adelante e indistintamente CC°, en el año 1865, los corredores de propiedades se regían por los artículos 234 y siguientes de dicho cuerpo legal, que tratan sobre los corredores en general, los cuales, debían ser nombrados por el Presidente de la República, previa propuesta de los juzgados de comercio, en número fijo para las plazas de comercio, de acuerdo a su población y tráfico comercial.[6]

Bajo la vigencia de la Constitución Política del Estado de 1925, en el año 1943, se dicta la ley N° 7.747 que sustrajo del CC° esta actividad, estableciendo la primera regla especial para quienes participan profesionalmente de la intermediación de inmuebles, dictándose el 27 de octubre de 1944 el Reglamento N° 1.205 del Ministerio de Economía y Comercio que la complementaba, estableciendo una inscripción obligatoria y habilitante en el Registro de Corredores de Propiedades.

Mediante el D.L. N° 953 de 15 de octubre de 1977 y, la ley N° 18.796 de 24 de mayo de 1986, se derogó el Registro Nacional de Corredores de Propiedades, y junto a ello, desaparecieron también todas las normas complementarios que regulaban el corretaje de propiedades, las regulaciones tarifarias y las obligaciones registrales asociadas a esta actividad económica. El razonamiento para la derogación de estas normas, según el propio texto de la ley N° 18.796 fue: “[…] readecuar normas y agilizar los procedimientos para su desburocratización. En uso de esta facultad, sólo se podrá suprimir o simplificar trámites, registro, exigencias documentarias, plazos y requisitos de naturaleza administrativa”.

Debido a que en la actualidad no existe una norma especial que regule el corretaje de propiedades y sancione su ejercicio ilegal, siendo esta actividad, una tan relevante para el crecimiento y la economía de nuestro país, la intermediación inmobiliaria quedó regulada exclusivamente por el mercado y el Derecho común, quedando los consumidores finales sin resguardo en la protección de sus derechos. Como señala el proyecto de ley presentado bajo el folio 2014-2018: “la situación en nuestro país hoy, en el que el libre acceso a la actividad de corredor de propiedades ha sido de tal forma desprotegida y desregulada, se encuentra en un nivel tal de desamparo por parte del Estado, que reclama una elevación de los estándares de capacitación e idoneidad que el público espera en este tipo de intermediación. Además, es necesario que se certifique tanto la procedencia y la forma en que dicha actividad se ejerce. Actualmente, sólo se necesita poseer un computador, un teléfono y una dirección virtual, y en el mejor de los casos, pagar una patente municipal”.

A pesar de la falta de normativa especial aplicable, existen normas y regulaciones dictadas en los últimos años, para garantizar la probidad pública y la transparencia de los mercados, que han incorporado a los corredores de propiedades, en asuntos relacionados a la prevención del lavado de dinero[7] y la evasión tributaria[8], obligaciones de control y reserva, que suponen niveles de especialización propios de profesionales con experiencia en la materia.

Fragmento del Capítulo 1, del Libro “El ABC del Corretaje de Propiedades”, del autor  Salvador Makluf Freig.

Derechos reservados.

 

[1] RIPERT, George, Tratado Elemental de Derecho Comercial, Comerciantes, T. I, ob. cit., pág. 18.

[2] VARELA VARELA, Raúl, Curso de Derecho Comercial, T. I, Editorial Universitaria S.A., Santiago, Chile, 1950, págs. 61 y 62.

[3] PEÑAILILLO ARÉVALO, Daniel, ob. cit., págs. 38 y 79.

[4] ROLNIK, Raquel, La Guerra de Los Lugares, La Colonización de la Tierra y la Vivienda en la Era de las Finanzas, LOM Ediciones, Santiago, 2015, pág. 161.

[5] Dictamen que propone la aprobación del proyecto de ley Nº 153/2.006 CR y Nº 407-2.006 CR, que establece la obligatoriedad del Registro del Agente Inmobiliario en el Perú.

[6] Los tribunales de comercio no alcanzaron a ver la luz en nuestro país.

[7] La Ley N° 19.913, que crea la Unidad de Análisis Financiero para combatir el lavado de dinero y blanqueo de activos, en su art. 3° impone a los corredores de propiedades la obligación de informar sobre operaciones sospechosas que adviertan en el ejercicio de sus actividades, mantener registros especiales de sus operaciones, informar cuando se lo exija el SII y guardar reserva, so pena, de la aplicación de severas sanciones en caso de incumplimiento.

[8] El SII mediante Resolución Exenta N° 64 de junio de 2005, estableció la obligación a los corredores de propiedades, bajo pena de multas, de presentar declaraciones juradas anuales sobre las operaciones de arrendamiento de bienes raíces no agrícolas en las que les ha tocado intervenir, respecto de arrendadores que hayan entregado en administración inmuebles arrendados, cuando el avalúo fiscal de esas propiedades, sea igual o superior a $ 30.000.000.-, con el objeto de prevenir la evasión tributaria.

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