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El Contrato de Promesa Denominación y concepto

Publicado por Makluf Abogados en 30 noviembre, 2018
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Distintas son las denominaciones y definiciones del contrato de promesa. Se suele hablar de promesa de contrato, promesa a secas, contrato de promesa o de celebrar un contrato; en tanto que la doctrina extranjera la designa como pre o antecontrato.[1]

La jurisprudencia, ha señalado que “la promesa es un contrato en virtud del cual, las partes, se comprometen u obligan a suscribir un contrato determinado, dentro de cierto plazo o supeditado al cumplimiento de una determinada condición”.

Lohengrin Coronel señala que la promesa “es como el cierre de negocios, un acuerdo preliminar, dirigido a la posterior concreción de un contrato definitivo. Pero a diferencia de éste, da lugar a la obligación de los pactantes de suscribir el contrato prometido, la que puede serles exigida incluso en forma forzada”.[2] Por ello, recomendamos que los clientes firmen, derechamente, una promesa de compraventa y no un cierre de negocios, ante la eventualidad no poder perfeccionar la compraventa.

Para Meza Barros “la promesa de celebrar un contrato es, ella misma un contrato: el contrato de promesa. Diversas circunstancias suelen hacer imposible o inconveniente a las partes celebrar, desde luego, un contrato proyectado, de modo que sea necesario postergar su firma para un futuro próximo o lejano”.[3]

Baeza, en tanto, dice que “la promesa es un contrato en que una o ambas partes se obligan a celebrar en el futuro un determinado contrato”.[4]

De todos los conceptos señalados, lo que caracteriza a la promesa es que mediante ella las partes quedan obligadas a suscribir en el futuro un nuevo contrato, no pudiendo o no queriendo suscribirlo de inmediato, mientras tanto se comprometen a hacerlo,[5] debiendo considerarse un contrato preparatorio.

Función de la promesa

Como señala Abeliuk “la celebración de un contrato de promesa implica que en el momento de concluirlo, las partes, por diferentes razones, no quieren o, más frecuentemente, no pueden aún otorgar el definitivo prometido y de no ser así, lo lógico sería que lisa y llanamente celebraran este último”.[6]

La necesidad de alzar un embargo[7] que impide la enajenación, de proveerse de fondos suficientes para pagar el precio mediante la obtención de un crédito hipotecario o un leasing [arrendamiento con opción de compra], de esperar un fallo en un proceso judicial, de la obtención del certificado de recepción definitiva total de las obras por parte de la Dirección de Obras Municipales, de esperar la posesión efectiva de la herencia testada o intestada,[8] de practicar un minucioso examen preliminar de la cosa mediante un estudio de los títulos de dominio realizado por un abogado, de la obtención de permisos municipales, del pago del impuesto territorial o contribuciones de bienes raíces o alzar un embargo producido por dichas deudas, son algunos de los múltiples obstáculos que obstan a la celebración inmediata del contrato.[9]

La promesa de compraventa tiene un amplio tráfico jurídico por cuanto, un inmueble no puede ser vendido mientras no exista la recepción definitiva de las obras emanadas de la Dirección de Obras Municipales del lugar en donde se emplace la construcción. Por ello, cuando nos enfrentamos ante una venta privada, en blanco o en verde, necesariamente, se deberá suscribir esta clase de convenciones.

Como señala Lohengrin Coronel “la promesa da una seguridad mayor que la proporcionada por el cierre de negocios, pero menor que la que es propia del contrato definitivo. Por eso, procede recurrir a ella sólo en forma excepcional, cuando las circunstancias obsten efectivamente a la celebración inmediata del contrato prometido”.[10] La labor del corredor debe ser, encaminar a las partes al cierre del negocio inmobiliario, que se concretará con la firma del contrato de compraventa y su correlativa inscripción en el Conservador que corresponda, debiendo salvar las situaciones que obsten a ello, al inicio de su encargo. Es decir, al momento de captar una propiedad para la venta, debe solicitar y obtener los documentos necesarios para conocer la situación financiera y legal del inmueble, tales como, los títulos de dominio, la existencia de posesiones efectivas por realizar o efectuadas y sus inscripciones, conocer si existe una prohibición de enajenar o una hipoteca, si los impuestos están pagados o se adeudan, y otras circunstancias de interés. La idea es que al momento de encontrar un potencial comprador, el estudio preliminar debe estar completo, habiendo confeccionado una carpeta con estos antecedentes, a efectos de ser entregados al abogado de la compradora, quien deberá confeccionar un completo estudio de títulos de dominio. De esta forma maximizará las posibilidades de obtener éxito en la compraventa como intermediador.

Reglamentación

Este contrato se encuentra contemplado en el artículo 1554, en el título XII destinado al “Efecto de las Obligaciones”, del Libro IV del Código Civil, y, no en la reglamentación destinada a los contratos en particular; sin perjuicio de lo cual, se debe entender que es un contrato; también se encuentra normado en el D.F.L. N° 458, que crea la Ley General de Urbanismo y Construcciones de 1975, en la Ley N° 19.281 que fija normas de arrendamientos de viviendas con promesa de compraventa, y, en la Ley N° 19.360, que crea el sistema de compensación de dividendos de préstamos hipotecarios para la vivienda y de aportes a contratos de arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa.

La promesa es un contrato

La promesa de celebrar un contrato es un contrato con fisonomía y reglamentación propia.

Difiere la promesa de la simple oferta, policitación o propuesta. “El contrato encierra un concurso de voluntades de dos personas, de las cuales, una promete alguna cosa a la otra, y la otra acepta la promesa que se le ha hecho. La policitación es la promesa que todavía no se ha aceptado por aquel a quien se hace”.[11] La promesa en cambio, supone un acuerdo de voluntades que crean el consentimiento, aunque solo una de las partes resulte obligada a celebrar el contrato prometido.[12]

Denominación de las partes

Las partes en esta especie de contrato, se denominan promitentes. El que promete vender: promitente vendedor, y el que promete comprar: promitente comprador.

Promesa y contrato prometido.

“La promesa y el contrato prometido son dos actos jurídicos diferentes, aunque medie entre ambos una íntima conexión. La promesa tiene por objeto celebrar otro contrato, y produce el efecto de obligar a una de las partes o a ambas a celebrarlo en el futuro. El contrato prometido puede tener los más variados objetos y producir los más diversos efectos según su naturaleza. Ambos contratos se suceden en el tiempo; la celebración del contrato prometido importa el cumplimiento de la promesa cuyos efectos, en consecuencia, se extinguen”.[13]

Aplicación general de la Promesa

El Código Civil chileno fue original, por cuanto se alejó en este contrato del Código Civil francés, que solo se ocupada en su reglamentación de un contrato en particular, cual es, el contrato de promesa de compraventa.            [14]

Por regla general, todos los contratos pueden ser objeto de una promesa. Por ejemplo, se puede prometer celebrar un contrato de compraventa de un bien mueble o inmueble, de un derecho de llaves o fondo de comercio, de un arrendamiento de predios urbanos o rústicos, de un mutuo o préstamo de consumo. “En los contratos de arrendamiento de inmuebles y de venta o arrendamiento de establecimientos comerciales o industriales, que no tienen como requisito ni la tradición de la cosa ni solemnidad alguna, la promesa debe contener también las mismas estipulaciones que el contrato prometido”.[15]

Entre las excepciones para prometer un contrato, encontramos al matrimonio. Sí, por cuanto el matrimonio “es un contrato solemne por el cual un hombre y una mujer se unen actual e indisolublemente, y por toda la vida, con el fin de vivir juntos, de procrear y auxiliarse mutuamente”.[16]

El matrimonio es un contrato y una institución en nuestro Derecho; mas, no es posible suscribir un contrato de promesa en donde me obligo civilmente a contraer matrimonio en el futuro, habiéndose cumplido un plazo o una condición, no pudiendo ser compelido al cumplimiento de lo prometido.

El artículo 98 del CC señala: “Los esponsales o desposorio, o sea la promesa de matrimonio mutuamente aceptada es un hecho privado, que las leyes someten enteramente al honor y conciencia del individuo, y que no produce obligación alguna ante la ley civil. / No se podrá alegar esta promesa ni para pedir que se lleve a efecto el matrimonio, ni para demandar indemnización de perjuicios”.

Es decir, si prometo casarme y se acepta la propuesta, no podré demandar ante la justicia el cumplimiento forzado de esa obligación, ni pedir que se me indemnice por los daños materiales y morales que me pudiere causar el arrepentimiento, sino que es un hecho que podrá tener una sanción moral, pero no jurídica.

Promesas prohibidas

La Ley General de Urbanismo y Construcciones en su artículo 136 señala: “mientras en una población, apertura de calle, formación de un nuevo barrio, loteo o subdivisión de un predio, no se hubieren ejecutado todos los trabajos de urbanización que exigen los dos artículos precedentes y la Ordenanza General, no será lícito al propietario, loteador o urbanizador de los terrenos correspondientes, enajenarlos, acordar adjudicaciones en lote, celebrar contrato de compraventa, promesas de venta, reservas de sitios, construir comunidades o sociedades tendientes a la formación de nuevas poblaciones o celebrar cualquiera clase de actos o contratos que tengan por finalidad última o inmediata la transferencia del dominio de dichos terrenos”. La intención del legislador es que todos los inmuebles que se prometan vender o se vendan, cuentan con las condiciones mínimas de urbanización a efectos de que se pueda desarrollar ahí la vida urbana.

Subdivisión y loteo de terrenos

En la LGUC y la OGUC se encuentra regulada esta materia, señalando que, la subdivisión de terrenos, es el “proceso de división del suelo que no requiere la ejecución de obras de urbanización, por ser suficiente las existentes, cualquiera sea el número de sitios resultantes”[17]; para ejecutarse una sudvisión, es necesario solicitar el permiso respectivo ante la DOM, previo pago del derecho municipal de un 25 del avalúo fiscal del bien raíz.

El loteo por su parte, es la subdivisión de un terreno que requiere de la ejecución de obras de urbanización, tales como el pavimento de las calles y pasajes, las plantaciones y obras de ornato, las instalaciones sanitarias y energéticas, las cuales, serán de cuenta del propietario.[18]

Características

    1. Es un contrato.
    2. Es principal.
    3. Es preparatorio
    4. Es de aplicación general.
    5. Es un contrato bilateral, oneroso y conmutativo.
    6. Es de derecho estricto.
    7. Tiene por finalidad celebrar otro contrato.
    8. Da origen a una obligación de hacer.
    9. Siempre es solemne.
    10. Necesariamente contiene una modalidad. [Plazo o condición]
    11. Es un contrato principal.
    12. Su obligación es indivisible.
    13. Su acción es de carácter mueble.

Promesa con inmobiliaria vendedora constructora

En la práctica inmobiliaria, la empresa constructora y primera vendedora, presenta el contrato de promesa al futuro comprador como un todo indivisible y no modificable, en donde, las observaciones del promitente comprador, en la mayoría de las ocasiones no son consideradas. Podemos por ello, considerar que en muchos casos, nos encontramos ante un contrato de adhesión, en donde el comprador, solo podrá aceptar o rechazar en bloque el instrumento presentado, no pudiendo sugerir modificaciones. En estos contratos, las cláusulas son previamente determinadas y propuestas por una de las partes a la otra.

Los contratos de adhesión surgieron en razón de la concentración de grandes capitales, que posibilitaron la exigencia de contratar o no, en su totalidad, en donde, quien detenta el capital, puede imponer las cláusulas al contratante más débil.[19] La LDC define el contrato de adhesión como aquel “cuyas cláusulas han sido propuestas unilateralmente por el proveedor sin que el consumidor, para celebrarlo, pueda alterar su contenido”.

Cláusula compromisoria

En relación al punto anterior, las promesas de compraventa presentadas por la constructora primera vendedora, contienen una cláusula que abstrae del conocimiento de la justicia ordinaria del conocimiento de los conflictos de interés que se susciten entre las partes, sometiendo estas discrepancias a la justicia arbitral, estableciendo además la obligación que, los costos asociados a ello, serán de cargo de la promitente compradora, lo que constituye una cláusula abusiva.

Requisitos del Contrato de Promesa

Entendiendo que la promesa es un contrato, en primer término, se deben cumplir con los requisitos generales de existencia y validez de todo contrato, es decir, requiere de consentimiento exento de vicios, capacidad para otorgarla, objeto y causas lícitas, y además, por mandato expreso del artículo 1554 del cumplimiento de una solemnidad objetiva: constar por escrito.

El artículo 1554 del CC dispone: “La promesa de celebrar un contrato, no produce obligación alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes:

1° Que la promesa conste por escrito;

2° Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaren ineficaces;

3° Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato;

4° Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban”.

La promesa debe constar por escrito

El contrato de promesa, es uno solemne, y la solemnidad objetiva a cumplir, consiste en que deberá constar por escrito. Este requisito es uno de existencia, es decir, que si no se cumple no nacerá a la vida jurídica esta clase de convenciones.

Como la ley exige solo constancia escrita, bastará el otorgamiento de una escritura privada para su perfeccionamiento, siendo suficiente ésta, aun cuando el contrato prometido requiera para su existencia y validez, que se otorgue mediante una escritura pública, como sucede para el caso de compraventas que recaen sobre inmuebles. La exigencia de un instrumento público, a pretexto de la requiere el contrato prometido, importaría crear una solemnidad no exigida por la ley.

¿Podría una promesa ser redactada manuscritamente? Si. ¿Podría una promesa ser escrita en árabe? Si.

El número 4° del artículo 1554 del CC es concluyente y pone de manifiesto que el legislador no ha intentado someter a las mismas solemnidades la promesa y el contrato que promete. [20]

Promesas suscritas por instrumento privado autorizado por Notario

Sin perjuicio de lo señalado, la Ley N° 19.932, que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones, en materia de contrato de compraventa de determinados bienes raíces, y criminaliza conducta constitutiva de estafa.

Artículo 138 bis: “Las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces destinados a viviendas, locales comerciales u oficina, y que celebren contratos de promesa de compraventa, deberán otorgarlos mediante instrumentos privados autorizados ante notario y caucionarlos mediante póliza de seguro o boleta bancaria, aceptada por el promitente comprador. Esta garantía, debidamente identificada, se incorporará al contrato a favor del promitente comprador, en un valor igual a la parte del precio del bien raíz entregado por éste y establecido en el contrato de promesa respectivo, para el evento de que éste no se cumpla dentro del plazo o al cumplimiento de la condición establecidos por el promitente vendedor. La garantía permanecerá vigente mientras el inmueble se encuentre sujeto a cualquier gravamen o prohibición emanado directamente de obligaciones pendientes e imputables al promitente vendedor y hasta la inscripción del dominio en el registro de propiedad del respectivo conservador de bienes raíces, a favor del promitente comprador.

Los notarios públicos no autorizarán los contrato de promesa de compraventa a que se refiere el inciso anterior si no se ha constituido garantía a favor del promitente comprador”.

El contrato prometido debe ser valido

Este requisito prescribe que lo que uno promete celebrar en el futuro, no debe contener algún vicio de nulidad absoluta o ineficacia, cuando los contratos tienen un objeto ilícito. Por ejemplo, están prohibidas las compraventas entre cónyuges no separados judicialmente, y entre el padre y el hijo de familia.

Estipulación de un plazo o una condición

La promesa como hemos señalado, presupone que las partes no pueden o no quieren celebrar de inmediato el contrato que proyectan, postergando su suscripción para un tiempo futuro. Las obligaciones del contrato de promesa siempre quedarán diferidas para después de su celebración.

Definición de la palabra plazo

El Código Civil, en el título referido para las obligaciones a plazo señala que éste “es la época que se fija para el cumplimiento de la obligación, y puede ser expreso o tácito. Es tácito el indispensable para cumplirlo”.[21]  Esta definición legal nos habla de un plazo suspensivo, no abarcando el extintivo; por ello, la doctrina nos señala que, el plazo es un acontecimiento futuro y cierto que suspende la exigibilidad o fija la extinción de un derecho y que produce sus efectos sin retroactividad.[22] Por su parte, Couture, dice que plazo, es la “medida de tiempo señalada para la realización de un acto o para la producción de sus efectos jurídicos”.[23]

Elementos del plazo

Siendo el plazo un hecho futuro y cierto, señalamos que, los elementos constitutivos del mismo, son la futuridad del hecho y la certidumbre de su ocurrencia.

Cláusula de ejemplo de plazo:

PLAZO DE CELEBRACIÓN DEL CONTRATO PROMETIDO: El contrato de compraventa prometido se celebrará dentro del plazo de los 60 [sesenta] días corridos siguientes a la fecha de suscripción del presente instrumento. Es decir, la fecha máxima para le suscripción del mismo, es el día [ ] del mes de [ ] del año [ ]. En caso que el promitente comprador o vendedor no concurriera a suscribir la escritura definitiva de compraventa, dentro del plazo estipulado, le serán aplicables al promitente comprador o vendedor las multas establecidas en este contrato. Bastará para acreditar la no concurrencia del PROMITENTE COMPRADOR o VENDEDOR a la Notaría a suscribir el contrato de compraventa prometida, el sólo transcurso del plazo de cinco días corridos desde el vencimiento del plazo estipulado sin que el promitente comprador o vendedor acredite la circunstancia de haberse firmado la escritura pública de compraventa definitiva. Acreditada así la no concurrencia de EL PROMITENTE COMPRADOR o VENDEDOR, se entenderá por ese sólo hecho que éste ha incurrido en incumplimiento, sin necesidad de ninguna otra prueba ni declaración judicial o arbitral.-

Definición de la palabra condición

“En la lengua del derecho la palabra condición tiene varias acepciones o sentidos. En primer lugar, designa todo elemento necesario para la validez de un acto jurídico o de un derecho o para el ejercicio de este último, y entonces se habla de las condiciones de validez o de las condiciones de ejercicio.

También se emplea la palabra condición para señalar la clase de una persona, sea por su posición social, económica, cultural, física, psíquica, etc. “Son personas los individuos de la especie humana, cualquiera sea su edad, sexo, estirpe o condición”.[24] “Pero la acepción técnica y precisa es la de un acontecimiento futuro e incierto del cual depende la adquisición o extinción de un derecho”.[25]

Fuente legal de las obligaciones condicionales

El Código Civil trata de la condición en el Libro III, De la sucesión por causa de muerte y de las donaciones entre vivos, respecto de las asignaciones testamentarias condicionales.[26] Luego habla de la condición en el Libro IV De las obligaciones en general y de los contratos, en el cual, incluye un título de las obligaciones condicionales y modales.[27]

Cláusula de ejemplo de condición:

CONDICIÓN PARA LA CELEBRACIÓN DEL CONTRATO PROMETIDO: El contrato de compraventa prometido sobre el inmueble ya individualizado, se celebrará una vez cumplida la condición del alzamiento del embargo inscrito a fojas [ ] número [ ] del Registro de Hipotecas y Gravámenes del año [ ] del Conservador de Bienes Raíces de [ ], y del otorgamiento del certificado que acredite la recepción definitiva de las obras extendida por la Municipalidad de [ ]. Para ello, una vez cumplida las condiciones señaladas, se deberán presentar a la PROMITENTE COMPRADORA un certificado de dominio vigente, de hipotecas y gravámenes, interdicciones y prohibiciones, en donde conste que el embargo señalado ha sido alzado, y el certificado ya señalado.-

Ahora bien, se recomienda que para el caso de una condición en la promesa, se señale además un plazo o bien una época dentro de la cual se deberá dar cumplimiento, puesto que, en caso contrario, se entenderá fallida la condición transcurrido solo el plazo de diez años desde la suscripción de la promesa de compraventa. Por ello, a más de lo señalado, la cláusula deberá contener la siguiente indicación: “Se entenderá para todos los efectos legales fallida la condición, si, en un plazo de ciento sesenta días corridos desde la suscripción de este instrumento, no se acredita su cumplimiento, dando lugar, al pago de las multas señaladas en este contrato”.

Semejanzas y diferencias entre el plazo y la condición

“El plazo se asemeja a la condición en que es un acontecimiento futuro; pero se diferencia de ella en que es cierto. La condición es un acontecimiento incierto, es decir, no se sabe si se va a producir o no; el plazo, por el contrario, es un acontecimiento cierto, o sea, que necesariamente, ineludiblemente, ha de llegar. La certidumbre del plazo y la incertidumbre de la condición determinan los diversos efectos de aquél y los de ésta. El plazo sólo posterga la exigibilidad del derecho, pero el derecho mismo nace y existe desde que se celebra el contrato, en tanto que la condición cuando es suspensiva posterga la adquisición del derecho”.[28]

Especificación del contrato prometido

Como cuarto requisito de la promesa, establecido en el N° 4 del artículo 1554 del CC, exige que en la promesa “se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que se perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban”. Se debe especificar el contrato y las cláusulas que se pretenden perfeccionar una vez que se haya cumplido el plazo o la condición estipulada, de manera tal, que solo falte la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban. En virtud de ello, solo se podrán prometer celebrar contratos reales o solemnes.

Les recomiendo que en el contrato de promesa, redactado por un abogado, se incluyan las principales cláusulas que a su vez, contendrá la compraventa prometida, es decir, la individualización completa de las partes, la individualización del inmueble, con sus respectivas inscripciones conservatorias, los linderos o deslindes, su cabida, o sea, su superficie aproximada, el precio y su forma de pago, la fecha o época de la entrega del inmueble y su forma, quién deberá pagar los gastos de la operación y su inscripción ante el Conservador de Bienes Raíces, entre otras.

Efectos de la promesa

Los efectos del contrato de promesa, como en todo contrato, son los derechos y obligaciones que genera para las partes, debiendo tenerse a la vista los artículos 1545 y 1546 del CC.[29] El primero de ellos, señala que todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales, norma que establece el principio de que lo pactado obliga y la fuerza obligatoria de los contratos. El segundo, en tanto, prescribe que, los contratos deben ejecutarse de buena fe y por consiguiente obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la ley o la costumbre pertenecen a ella, estableciendo el principio de los principios de nuestro derecho: la buena fe.

Los efectos de la promesa son:

  1. El efecto principal del contrato de promesa, es la obligación de suscribir el contrato prometido.
  2. Otras obligaciones derivadas de la promesa.
  3. Cumplimiento e incumplimiento de la promesa.

Inscripción de la promesa en registros públicos

De acuerdo a una interpretación bastante extensiva y liberal del artículo 53 N° 3 del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces, la promesa de compraventa de un inmueble, se puede inscribir en el Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar, no produciendo efecto alguno, pudiendo considerarse como mucho, una mera formalidad voluntaria, “que no produce efecto alguno ni es obstáculo para que el promitente enajenante disponga en cualquier forma de lo prometido. En la práctica, la inscripción puede constituir una molestia para el propietario, al figurar la promesa en los certificados de prohibiciones del Conservador”.[30]

Promesa sobre bienes embargados

La promesa de compraventa sobre bienes embargados es válida y debe entenderse celebrada bajo la condición de que los bienes pueden ser enajenados en el momento de la celebración del contrato prometido.

La existencia de un embargo será motivo frecuente en la práctica inmobiliaria, para que los contratantes no puedan celebrar de inmediato la compraventa y se vean obligadas a recurrir al cumplimiento de una condición a través de la promesa, que en la especie corresponderá, al alzamiento de dicho embargo.

Suscripción de la promesa

La promesa debe ser suscrita y firmada por los contratantes que suscribirán en el futuro el contrato prometido, por sus presentantes legales o convencionales [mandatario].

Suscripción por escritura pública

Se puede suscribir la promesa, como hemos dicho, por instrumento privado, instrumento privado con firmas autorizadas ante Notario, por documento protocolizado o por escritura pública, que corresponde de acuerdo a la definición entregada por el artículo 403 del Código Orgánico de Tribunales, al “instrumento público o auténtico otorgado con las solemnidades que fija esta ley, por el competente notario e incorporado en su protocolo o registro público”.

Suscribirla de esta forma, dará derecho al promitente comprador, a subinscribir al margen del título de dominio inscrito en el Registro de Propiedad del Conservador, para que, al momento que se realice un estudio de títulos de dominio por un abogado, esta circunstancia aparezca a la luz, para el caso, que se esté negociando con un tercero sobre la propiedad que ya ha sido objeto de una promesa.

Firma del cónyuge

En caso que el promitente vendedor o el promitente comprador se encuentren casados bajo el régimen patrimonial de sociedad conyugal, el cónyuge deberá comparecer a la firma de la promesa de compraventa, y a la compraventa definitiva, otorgando su consentimiento para la celebración de las convenciones señaladas.

Declaración de voluntad

La voluntad, la potencia del alma, lo que nos diferencia del resto del reino animal, es necesario que se exprese en la convención de forma clara y precisa.

Cláusula de ejemplo:

PROMESA DE COMPRAVENTA: Por el presente acto e instrumento, EL PROMITENTE VENDEDOR, promete vender, ceder y transferir a EL PROMITENTE COMPRADOR, quien promete comprar, aceptar y adquirir para sí, el inmueble singularizado en la cláusula PRIMERA anterior.

Época de entrega del inmueble

En el contrato, se deberá incluir la forma, condiciones y época en que se realizará la entrega del inmueble, una vez que se suscriba la compraventa prometida, como también la declaración que el bien raíz se encuentra en las mismas condiciones observadas en la visita o visitas realizadas por el comprador.

Cláusula de ejemplo:

ENTREGA MATERIAL DEL INMUEBLE: El inmueble prometido vender es conocido del promitente comprador y se entregará en el estado en que se encuentre al momento de celebrarse el contrato definitivo, libre de gravámenes, litigios, embargos y prohibiciones, con todos sus usos, costumbres y servidumbres[31], obligándose la promitente vendedora al saneamiento de los vicios redhibitorios y al saneamiento de la evicción de acuerdo a la ley.

 

La entrega material del inmueble prometido vender se hará, conjuntamente, acreditada la circunstancia de haberse transferido el dominio de la forma indicada anteriormente, y, a su vez, habiéndose retirado de la Notaria respectiva el o los vale vista que den cuenta del pago íntegro del precio, haciendo entrega de los respectivos juegos de llaves de las cerraduras, chapas y candados del inmueble en comento, libre de habitantes, animales, basuras, escombros y bienes muebles que pudieren guarnecerle.

 

Lo anterior es lo recomendado; ahora, si usted desea hacer entrega de la propiedad al momento de la firma de la promesa o compraventa, no hay problema, salvo por el caso que pudiere ocurrir de no perfeccionarse la transferencia del dominio, debiendo el propietario iniciar un juicio para que se le restituya el inmueble. Recomendamos que solo se entregue lo vendido, una vez que se haya recibido el precio.

Pago del precio

El valor del inmueble, el precio de la compraventa, no debe pagarse ni en parte, a la firma de la promesa, y tampoco, a la suscripción de la compraventa, puesto que, este contrato no transfiere el dominio del inmueble, sino que la tradición se efectúa con la inscripción del título traslaticio de dominio [compraventa] en el Conservador de Bienes Raíces. En consecuencia, se pagará una vez acreditada esta circunstancia, mediante instrucciones depositadas ante el Notario que autoriza el contrato, quien deberá comprobar que se han cumplido las directrices que han convenido las partes.

Por múltiples motivos puede suceder que la compraventa suscrita nunca llegue a inscribirse: errores no subsanados en la escritura, existencia de deudas de contribuciones, embargo o medida precautoria existente sobre el inmueble, muerte o incapacidad de alguna de las partes. A razón de ello, nunca pague el precio antes de que haya adquirido el dominio. Asesórese siempre por expertos.

La Lesión Enorme y la promesa de compraventa

Como hemos analizado, la lesión enorme es un vicio subjetivo del consentimiento, que es aceptado, excepcionalmente por nuestra legislación, entre los cuales, se destacan la compraventa y la permuta de bienes raíces. En el caso de la promesa, al no haberse pagado el precio prometido, no daría pie a efectos de que el contrato de anulare por lesión enorme.[32]

Caso que se promete vender una propiedad arrendada

En ocasiones se promete vender un bien raíz que se encuentra ocupado por arrendatarios, existiendo un contrato con plazo vigente. En estos casos, se debe estipular una época para la entrega del inmueble, y una multa en caso de retardo.

Lo anterior por cuanto, el arrendatario tiene un título, el contrato, el cual, mientras no se termine por alguna causa legal, seguirá vigente. El comprador deberá entonces demandar al arrendatario para que le entregue la cosa, por cuanto se ha extinguido el derecho del arrendador. Esto puede demorar varios meses, y se debe tener en consideración este hecho por si pretende vivir en el inmueble o percibir rentas.

Cumplimiento de la publicidad realizada

Relevante resulta que el comprador, habiendo examinado físicamente el inmueble, sus instalaciones y dependencias, declare su satisfacción respecto a la publicidad e información entregada por el corredor.

Cláusula de ejemplo:

El PROMITENTE COMPRADOR declara que la publicidad hecha por EL PROMITENTE VENDEDOR está acorde con el objeto y las características del bien raíz materia del contrato de promesa de compraventa, las cuales declara conocer y aceptar totalmente. Asimismo, desde ya se compromete a suscribir igual declaración en el contrato de compraventa prometido.

Entrega y revisión del Reglamento de Copropiedad

El corredor, antes de la firma de la promesa de compraventa, deberá hacer entrega de una copia legalizada del Reglamento de Copropiedad, en el caso que intermedie una unidad inserta en un condominio, por cuanto, aquel instrumento inscrito en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo, puede establecer restricciones al derecho de dominio, las cuales, deben ser conocidas por el promitente comprador al momento de firmar.

Un caso común, es que se prohíba la tenencia de mascotas al interior de las unidades.

Gastos de la promesa

Una de las inquietudes tipo de los compradores primerizos es: ¿quién debe pagar los gastos en que se incurren al firmar el contrato de promesa?

No existe una norma escrita que nos dé una respuesta inequívoca, sino por el contrario, debemos recurrir a la equidad, es decir, a la justicia aplicada al caso concreto, para dar una solución. Nuestro pensamiento es que cada parte deberá pagar el cincuenta por ciento de los costos asociados a este instrumento.

Cláusula de ejemplo:

GASTOS: Los gastos e impuestos que demande el otorgamiento de este contrato, serán de cargo de EL PROMITENTE COMPRADOR y de EL PROMITENTE VENDEDOR por partes iguales. Asimismo, los gastos que se generen por la celebración del contrato de compraventa prometido serán costeados por partes iguales, y, los de su inscripción, serán de cargo de EL PROMITENTE COMPRADOR.”

Relevante resulta que al momento de presentar un inmueble al cliente, señale el corredor que el precio no incluye el pago de los gastos, ya que en ocasiones llegan las partes a la Notaria a firmar con una creencia equivoca sobre este punto, que podría llevar al fracaso de la operación.

Impuesto territorial o contribuciones

Se aconseja que, al momento de suscribir la promesa, el promitente comprador se encuentre al día en el pago de las contribuciones o impuesto territorial, o bien, se tenga a la vista que dicho inmueble se encuentra exento del pago de este tributo.

Es labor del corredor dar la alarma sobre este punto, y a través del rol de avalúo fiscal, obtener desde el Servicio de Tesorería, o bien, desde su sitio web www.tesoreria.cl el comprobante de pago o bien de exención, para acreditar la no existencia de deuda.

Cláusula penal en el contrato de promesa

La cláusula penal ha sido definida por el legislador, en el artículo 1535 del CC como “[…] aquella en que una persona para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena, que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o de retardar la obligación principal”. Es decir, es una caución personal, secundaria o accesoria, condicional, de uso frecuente en los contratos y se acostumbra estipularla para el caso de mora, agravando la responsabilidad del deudor con un interés más subido que el corriente, que toma el nombre de interés penal[33], que puede constituir en dar, hacer o no hacer una cosa, no necesitándose de probar los perjuicios por cuanto corresponde a la avaluación anticipada y convencional de perjuicios.

Nuestro Derecho contempla la existencia de una cláusula penal compensatoria, y de una moratoria, debiendo en la redacción de la minuta el abogado señalar de cuál de las dos se trata, o bien, si se incluyen ambas.

En esta clase de convenciones, las partes libremente, pueden establecer sanciones para el caso del incumplimiento de las obligaciones recíprocas. Ante ello, la cláusula penal compensatoria, es determinada y señalada en la promesa. La práctica ha determinado que, esta avaluación será un porcentaje igual al diez por ciento del precio final de venta, es decir, si el inmueble se vende en cien millones de pesos, los perjuicios serán de diez millones de pesos. Nada obsta eso sí, a que las partes puedan establecer un monto mayor o menor, con la limitante que, la multa compensatoria no puede ser superior al doble del precio de venta, sino existiría lesión enorme en la cláusula penal.[34]

Cláusula de ejemplo cláusula penal compensatoria.

MULTAS POR INCUMPLIMIENTO: Para el evento que cualquiera de las partes no concurriere a la celebración del contrato prometido en el plazo estipulado, las partes pactan como cláusula penal compensatoria y, evaluación anticipada de los perjuicios causados por el incumplimiento, una multa equivalente a $ 10.000.000.- [DIEZ MILLONES DE PESOS], que corresponde al 10% [diez por ciento], del total del precio de la compraventa, sin perjuicio del derecho de la parte diligente de solicitar la resolución o el cumplimiento forzado de la promesa.

Cláusula de ejemplo de cláusula penal moratoria.

MULTA POR INCUMPLIMIENTO: Para el evento que, la PROMITENTE VENDEDORA, no hiciere entrega a la parte PROMITENTE COMPRADORA, del bien raíz objeto de este instrumento, en la fecha convenida, incurrirá en una multa equivalente en pesos chilenos, de dos unidades de fomento, por cada día de atraso en el cumplimiento de dicha obligación a título de indemnización de perjuicios.

Características de la Cláusula Penal

  1. Es una determinación anticipada de los perjuicios, por lo que dicha determinación escapa de la determinación judicial.
  2. El acreedor no necesita probar los perjuicios, por lo que el deudor no puede excepcionarse alegando que su incumplimiento no causo daños al acreedor.
  3. Es una caución personal, por lo que impulsa al deudor a cumplir su obligación.[35]

C.1. Por ser una caución, es una obligación accesoria. Su nulidad  no afecta la validez de la obligación principal; pero la nulidad de ésta, si acarrea la nulidad de la cláusula penal.[36]

C.2. También por ser una caución es una obligación condicional, dependiendo del hecho futuro e incierto de que el deudor no cumpla la obligación principal.

C.3. Requiere, imprescindiblemente de una obligación principal, a la que accede.

  1. Otorga una nueva acción al acreedor, artículo 1472 del CC, referido a las obligaciones naturales.
  2. Por ser una avaluación anticipada de perjuicios, debe cumplir con todos los requisitos que permitirían al acreedor cobrar dichos perjuicios. [Incumplimiento del deudor, la mora del deudor, arts. 1537, 1538 y 1557 CC][37]

Cheque y depósito a la vista

Como garantía de cumplimiento del pago de los perjuicios, en caso de incumplimiento de las obligaciones emanadas de la promesa, se acostumbra a depositar, con instrucciones, ante el Notario que autoriza las firmas u otorga la escritura pública, un cheque u orden de pago, por el monto equivalente al diez por ciento del precio de venta.

Sobre el particular cabe señalar que el cheque, jurídicamente, constituye una orden de pago del librador al librado, y en ningún caso, constituye una garantía, según lo ha señalado reiteradamente en los últimos años nuestra Corte Suprema. Por ello, puede darse el caso que, el contratante cumplidor, solicitando previamente que se le entregue según instrucciones el cheque girado por la contraparte, proceda a su cobro ejecutivo, pudiendo la ejecutada o demandada, excepcionarse o defenderse con la nulidad de la obligación. En resumen, no podrá el diligente cobrar el cheque del negligente en caso que se defienda de esta manera.

El artículo 10 del D.F.L. sobre Cuentas Corrientes y Cheques, define el cheque señalando en su inciso primero que: «El cheque es una orden escrita y girada contra un Banco para que éste pague, a su presentación, el todo o parte de los fondos que el librador pueda disponer en cuenta corriente”.

Su artículo 11, prevé: “El cheque puede ser girado en pago de obligaciones o en comisión de cobranza. / El cheque puede ser girado en la misma plaza en que haya de ser pagado o en otra diferente. / El cheque dado en pago se sujetará a las reglas generales de la letra de cambio, salvo lo dispuesto en la presente Ley. / El cheque girado en comisión de cobranza deberá llevar las palabras «para mí», agregadas por el librador en el cuerpo del mismo, y se sujetará a las reglas generales del mandato y en especial de la diputación para recibir”.

En causa seguida ante la Corte Suprema, Rol N° 9748 – 2009, sobre cobro ejecutivo de un cheque dado en garantía para el cumplimiento de una promesa de compraventa, se señaló: “9º.- […] se desprende que el documento invocado por la actora en este juicio fue girado con la sola finalidad de garantizar el eventual futuro incumplimiento de las obligaciones derivadas de la suscripción de un contrato de compraventa, lo que se evidencia de su extensión solo con la indicación del monto, del beneficiario y la firma del girador. Motivo por el cual corresponde concluir que el cheque presentado a cobro ejecutivo en esta causa no reúne las características de un cheque propiamente tal, en los términos dispuestos en el artículo 10 citado, esto es, una orden escrita extendida a un banco para que pague, al beneficiario que lo presentó a cobro, una cantidad determinada de dinero que el cuenta correntista tiene depositado de antemano; lo anterior en razón de no haberse cumplido con la exigencia substancial del cheque, por cuanto no fue dado en pago de obligaciones, sino en garantía, con lo cual el instrumento se ha desnaturalizado, dejando de ser cheque, pasando a constituirse en un formulario entregado con la sola firma del girador y el nombre del beneficiario”.

Por ello, se aconseja que, en garantía del cumplimiento del pago de la pena, las partes depositen ante el Notario, un vale o depósito a la vista, que corresponde a dinero depositado ante un banco comercial, el cual, deberá hacer pago del monto que en él se indica a su sola presentación.

Intervención y emolumento del corredor.

En la promesa de compraventa, intermediada por un corredor, se debe agregar una cláusula o mención para acreditar esta circunstancia, preconstituyendo una prueba, estableciendo el monto o porcentaje de la comisión, forma y modo de pago.

Cláusula de ejemplo:

La PROMITENTE VENDEDORA y la PROMITENTE COMPRADORA reconocen en este acto que, don Salvador Nain Makluf Freig, abogado y corredor de propiedades, cédula de identidad y Rol Único Tributario número [ ], con domicilio en [ ], ha intermediado en la presente operación inmobiliaria, respecto del inmueble ubicado en Avenida La Campana, sin número, comuna de Olmué, Quinta Región de Valparaíso. Habiéndose fijado el precio de venta en la suma de cien millones de pesos, cada parte, pagará a título de comisión un dos por ciento del total de la venta, más impuesto del 10% [en caso de boleta de honorarios profesionales], debiendo en consecuencia pagarse la suma de $ 2.222.223.- [dos millones doscientos veintidós mil doscientos veintitrés pesos], por cada una de ellas, al momento en que se transfiera el dominio del inmueble intermediado ante el Conservador de Bienes Raíces, dejándose en este acto, dos cheques nominativos a su nombre, por la suma indicada, con las correspondientes instrucciones al Señor Notario autorizante.

Informar morosidad en el pago

Se podría señalar en la respectiva orden de visita/venta/arriendo una cláusula que señale que, para el caso de incumplimiento de la obligación de pago, se podrá informar esta circunstancia a las bases de datos públicas como la Cámara de Comercio de Santiago o DICOM.

Cláusula de ejemplo:

Para el caso del retardo en el pago de los honorarios convenidos por las partes, o incumplimiento total o parcial de esta obligación, EL CORREDOR podrá informar a las bases de datos públicas tal circunstancia, otorgando EL CLIENTE en este acto su aprobación expresa para ello, dando en cumplimiento en consecuencia, con las prescripciones de la Ley N° 19.628 sobre protección de datos de carácter personal.

Multa en caso de incumplimiento

También, se podrá señalar en la orden que, para el caso de retardo, incumplimiento total o parcial del pago de los honorarios, se procederá a hacer un cobro a título de multa de una cantidad determinada, o bien, de un porcentaje sobre el monto pactado.

Cláusula de ejemplo:

MULTA POR NO PAGO: Para el caso que EL CLIENTE, en la época y forma señalada en esta orden, no pagare la suma de dinero correspondiente a los honorarios correspondientes a EL CORREDOR, pactada por la intermediación inmobiliaria, deberá pagar una multa, a más de la comisión señalada, equivalente a un cincuenta por ciento de aquella.

Época para el pago de los honorarios

Nos hemos referido ya a este punto, en el capítulo sobre los honorarios de los corredores de propiedades, reiterando que, se deberán pagar en la época convenida por las partes

 

En primer lugar, debemos dejar en claro que se deberán pagar en la época convenida por las partes. Ahora, si no existe acuerdo inicial, en el caso de los contratos de arriendo, los honorarios o comisiones, deberán pagarse al momento de la firma de la convención. En el caso de las compraventas, somos de la idea que deberán pagarse al momento en que el inmueble sea inscrito en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, sin reparo u observación alguna, a nombre del comprador, debiendo dejarse en poder del Notario que otorga la escritura pública, el depósito a la vista o bien cheque en donde conste los honorarios pactados con sus correspondientes instrucciones.

 

Sin perjuicio de lo anterior, el abogado y autor del libro Guía Legal del Corredor de Propiedades, Lohengrin Coronel, señala que la oportunidad para el pago de la comisión, en primer término dirá relación a lo convenido por las partes; y, será normalmente, la de la suscripción del contrato arriendo o bien, de la promesa de compraventa, en caso de una venta,[38] ya que, se entiende que en ambos casos, se ha concluido la negociación entre las partes, labor fundamental del gestor inmobiliario.

 

Instrucciones notariales

 

Las instrucciones deben ser confeccionadas y suscritas por las partes contratantes, para ser entregadas al Notario Público que autorice las firmas o extienda el instrumento público, según corresponda, que, generalmente dirán que el precio se pagará mediante tal o tales vale a la vista, en el momento que el vendedor lleve una copia de inscripción del título de dominio, [contrato de compraventa en este caso], en donde conste que la propiedad o dominio del inmueble corresponde al comprador. Copulativamente, la costumbre obliga a que se muestre un certificado emitido por el ente conservador, en donde conste que la propiedad no se encuentra afecta a ninguna hipoteca, gravamen, prohibición o litigio.

Aconsejamos que, en las mismas instrucciones se prescriba que para proceder al pago, copulativamente, se deberán cumplir con la entrega de los recibos de pago, boletas o facturas, que acrediten la solución de los servicios básicos domiciliarios y gastos comunes a la fecha en que se solicita el pago.

Cumpliendo estas ritualidades, se pagará el precio.

Como se aprecia, la promesa y la compraventa prometida son operaciones complejas, por cuanto son múltiples los actos encadenados unos con los otros que se deben realizar para perfeccionarla y producir la transferencia del dominio. Una inversión de estas características siempre requiere de la asesoría de un experto, tanto en la intermediación inmobiliaria como en el ámbito jurídico.

Recuerde: “El que paga mal, paga dos veces”.[39]

Una vez, suscrita la promesa, y cumplido el plazo o la condición ahí estipulada, o bien, cuando el negocio inmobiliario derechamente se ha concretado en un acuerdo de voluntades, corresponde la suscripción de la compraventa del inmueble. Esta operación necesariamente debe efectuarse ante un Notario Público, ya que todos los actos o contratos que versen sobre inmuebles, para que surtan efectos jurídicos, deben celebrarse mediante una escritura pública.

Uno no se hace dueño del inmueble firmando la compraventa, por ende se recomienda que el precio nunca se pague en este momento, así como tampoco se haga entregue material del inmueble luego de firmada la promesa. Lo aconsejable, es que se dejen en custodia y deposito ante el Notario que suscribe un vale a la vista, que no es otra cosa que dinero depositado en un banco comercial, pagadero a nombre de la persona que se indica, y paralelamente se dejen instrucciones que digan cuándo y a quién deberán entregarse este instrumento, pudiendo también dejarse en custodia las llaves del inmueble.

Extinción de la promesa

Se deben aplicar las reglas generales a todo contrato, pudiendo producirse la extinción por la nulidad de la promesa, resolución por incumplimiento, por resciliación o mutuo consentimiento, o porque haya fallado la condición establecida, entre otras causas.

 

 

 

[1] ABELIUK MANASEVICH, René, Contrato de Promesa, de Opción y Otros Acuerdos Previos, Tercera Edición, LegalPublishing Chile, Thomson Reuters, 2012, Santiago, pág. 9.

[2]  CORONEL ARANEDA, Lohengrin, t. I, ob. cit., pág. 107.

[3]  MEZA BARROS, Ramón, Manual de Derecho Civil, De la Fuentes de las Obligaciones, Editorial Jurídica de Chile, Novena Edición, Santiago, 2011, pág. 33.

[4]  BAEZA, María Pilar, La Subcontratación, Editorial Jurídica de Chile, Santiago, pág. 28.

[5]  ABELIUK MANASEVICH, René, ob. cit., pág. 10.

[6]  ABELIUK MANASEVICH, René, ob. cit., pág. 12.

[7] La palabra embargo, debe entenderse en un sentido amplio, que incluye cualquier prohibición de enajenar, secuestro, retención o medida precautoria en general.

[8]  La posesión efectiva de la herencia, por regla general, es una resolución administrativa que otorga el Servicio de Registro Civil e Identificación, en caso de una sucesión intestada, y, excepcionalmente judicial, emanada de un juez con jurisdicción en lo civil, cuando existe un testamento.

[9] MEZA RAMOS, Ramón, t. I, ob. cit., pág. 33.

[10] CORONEL ARANEDA, Lohengrin, t. I, ob. cit., pág. 107.

[11]  POTHIER, R.J., ob. cit., pág. 12.

[12]  MEZA RAMOS, Ramón, t. I, ob. cit., pág. 33.

[13] Ibídem.

[14] Código Civil francés, art. 1589: “la promesa de venta equivale a la compraventa cuando existe consentimiento recíproco de las dos partes sobre la cosa y el precio”.

[15] CORONEL ARANEDA, Lohengrin, t. I., ob. cit., pág. 109.

[16] Código Civil, art. 102.

[17] LGUC, art. 1.2.1.

[18] LGUC, art. 134.

[19] FIGUEROA YAÑEZ, Gonzalo, Explicaciones de Clases de Derecho Civil, Las Fuentes de las Obligaciones, Universidad de Chile, Facultad de Derecho, Departamento de Derecho Privado, 1989, pág. 133.

[20] CLARO SOLAR, Luis, Explicaciones de Derecho Civil Chileno y Comparado, t. XI, número 1203; ALESSANDRI, De la Compraventa, t. II, número 2079 y siguientes, Editorial Jurídica de Chile, Santiago.

 

[21] Código Civil, art. 1494, inc. 1°.

[22] VIAL DEL RIO, Víctor, ob. cit., pág. 386.

[23] COUTURE J., Eduardo, ob. cit., pág. 563.

[24] Código Civil, art, 55.

[25] ALESSANDRI R., Arturo, SOMARRIVA U., Manuel, VODANOVIC H., Antonio, Tratado de Las Obligaciones, Vol. I, De las Obligaciones en General y sus diversas clases, Editorial Jurídica de Chile, Santiago, págs. 219 y 220. VIAL DEL RIO, Víctor, ob. cit., pág. 329. Código Civil, arts. 1473 y 1479.

[26]  Código Civil, arts. 1070-1079.

[27]  Código Civil, arts. 1473-1493.

[28] ALESSANDRI R., Arturo; SOMARRIVA U., Manuel; VODANOVIC H., Antonio, Tratado de Las Obligaciones, Vol. I, De las Obligaciones en General y sus diversas clases, Editorial Jurídica de Chile, Santiago.

[29] ABELIUK MANASEVICH, René, ob. cit., pág. 133.

[30] ABELIUK MANASEVICH, René, ob. cit., pág. 141.

[31] Servidumbre: “Limitación del dominio; gravamen impuesto sobre un inmueble, para el uso y utilidad de otro inmueble de distinto dueño”. COUTURE J., Eduardo, ob. cit., pág. 675.

[32] “La equidad debe reinar en todas las convenciones, de donde se sigue que en los contratos interesados, en los cuales uno de los contratantes da o hace alguna cosa para recibir cualquier cosa, como por ejemplo, el precio de la cosa que da o hace, la lesión que sufre uno de los contratantes aun en el caso de que el otro no haya empleado artificio alguno para engañarle, es bastante en sí mismo para considerar vicioso el contrato. Pues la equidad desde el punto de vista comercial, consiste en la igualdad, y así desde el momento que esta igualdad se siente herida y que uno de los contratantes de más que no recibe, el contrato es viciosos, por cuanto peca contra la igualdad que en el mismo ha de reinar”. POTHIER, R.J., Ob. cit., pág. 29.

[33] BARROS ERRÁZURIZ, Alfredo, ob. cit., pág. 100.

[34] Código Civil, art. 1554.

[35] Código Civil, art. 1535.

[36] Código Civil, art. 1536.

[37] FIGUEROA YAÑEZ, Gonzalo, Explicaciones de Clases de Derecho Civil, Universidad de Chile, Facultad de Derecho, Departamento de derecho Privado, 1989.

 

[38] CORONEL ARANEDA, Lohengrin, t. I, ob. cit., págs. 41,42.

[39] “El pago para ser válido, debe hacerse al acreedor, o al que tenga poder por él, o facultad por la ley para cobrar”. POTHIER R.J., ob. cit., pág. 328. A su vez, el pago, que es la principal obligación del comprador, debe efectuarse, cuando se haya transferido el dominio del inmueble a nombre del comprador.

 

 

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