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El Contrato de Arrendamiento de Predios Rústicos

Publicado por Makluf Abogados en 5 agosto, 2019
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Definición de Predios Rústicos

Rústico procede del latín rusticus –a, –um y rural, del latín rurales, -e, ambos derivados de rusruris “campaña, campo, poblado pequeño.”[1]Predio rústico es aquella “heredad situada fuera del ejido de las ciudades, villas o pueblos y destinado habitualmente a la explotación agrícola, ganadera o mixta”.[2]

                La ley N° 16.640 sobre la Reforma Agraria, definió al predio rústico como “todo inmueble susceptible de uso agrícola, ganadero o forestal, que esté comprendido en zonas rurales o urbanas. Cuando el contexto no implique una interpretación diferente se entenderá que la palabra agrícola significa, igualmente, ganadero o forestal.” En esta norma se estableció un criterio de clasificación funcional, más que territorial o geográfica, teniendo como elemento central la capacidad productiva en las áreas agrícola, ganadera y forestal.

Fuera de los límites urbanos no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble o para vivienda del propietario y sus trabajadores.[3] La intención del legislador es mantener los espacios rurales sin modificación, a efectos de que se pueda cumplir con la explotación para la cual están naturalmente destinados.

Normativa aplicable

Como señala Peñailillo Arévalo, “Desde hace ya varias décadas, en el Derecho chileno ha ido adquiriendo interés una subclasificación de los inmuebles como consecuencia de la dictación de estatutos diferenciados para la actividad agropecuaria y el desarrollo urbano”.[4]

                De esta forma, el contrato de arrendamiento de predios rústicos es regido por el D.L. N° 993 de 1975 que establece disposiciones especiales sobre arrendamiento de predios rústicos, medierías o aparcerías y otras formas de explotación de terceros, publicado en el Diario Oficial el 24 de abril de 1975; constituyendo una norma especial dada las características propias de los predios rústicos, resultando necesario que las normas sobre arrendamiento sean suficientemente flexibles de manera que permitan un flujo, tanto de capitales como de capacidad empresarial hacia los sectores agropecuario, forestal y similares, siendo esto una condición necesaria para que la agricultura se transforme en una actividad que pueda contribuir eficientemente al desarrollo económico y social del país.

De acuerdo a su artículo 11, en todo lo no previsto en este D.L. regirán las disposiciones del Código Civil, resultando aplicables los artículos 1915 al 1969 y, en especial, las contenidas en el párrafo 6, artículos 1978 a 1986, inclusive: Reglas particulares relativas al arrendamiento de predios rústicos.

                La ley 18.101 modificada por la N° 19.866 establece que las normas que la integran regirán los arrendamientos de inmuebles urbanos y viviendas ubicadas fuera del radio urbano determinado por las Municipalidades, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectárea.

Ámbito de aplicación del D.L. N° 993

El contrato de arrendamiento de predios rústicos y cualquiera otra convención que tenga por objeto su explotación por terceros, así como las medierías o aparcerías, se someterán a las disposiciones del presente D.L. Para estos efectos, se entenderá por predio rústico el definido como tal por la ley N° 16.640. No obstante lo anterior,los arrendamientos de predios rústicos que estén ubicados en áreas urbanas y que tengan una cabida inferior a una hectárea física, se regularán por la legislación general sobre arrendamiento de inmuebles urbanos.

Contrato solemne

El arrendamiento de predios rústicos es un contrato solemne; difiere de la regla general en materia de arrendamientos que prescribe que serán consensuales, es decir, que se perfeccionan o nacen a la vida del derecho con la sola unión de voluntad de las partes contratantes.

                De esta forma, el contrato de arrendamiento que recaiga sobre el todo o parte de un predio rústico solo podrá pactarse por escritura pública o privada, siendo necesario en este último caso la presencia de dos testigos mayores de dieciocho años, quienes, individualizados, lo suscribirán en dicho carácter. El arrendador deberá declarar en la misma escritura, sea pública o privada, si está afecto al impuesto de primera categoría sobre la base de renta efectiva determinada por contabilidad completa, o si está sujeto al régimen de renta presunta para efectos tributarios. La falta de esta declaración impide que el documento en que conste el contrato pueda hacerse valer ante autoridades judiciales y administrativas, y no tendrá mérito ejecutivo mientras no se acredite mediante escritura complementaria la constancia de la declaración referida.[5]

En caso de incumplimiento de la formalidad prevista en el artículo 5° del D.L. N° 933, tratándose de un predio rústico, que manda que el arrendamiento sólo podrá pactarse por escritura pública o por instrumento privado ante dos testigos mayores de 18 años y habiéndose acordado dicha convención por escritura privada sin la comparecencia de los testigos, omisión que debe ser sancionada con la nulidad absoluta del acto conforme lo previene el artículo 1682 del Código Civil.[6]

Subarrendamiento y cesión de contrato

Queda prohibido al arrendatario subarrendar el todo o parte del predio que es objeto del contrato o ceder su derecho, la tenencia total o parcial de los terrenos o introducir mejoras en el predio sin autorización previa y por escrito del propietario.[7]Esta norma reproduce la norma general sobre la materia, contenida en el artículo 1946 del CC, que dice: “El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido […]”

Plazo

En esta clase de contratos no existe una norma general que restrinja el plazo o duración de la vigencia de los mismos, salvo que se trate de un propietario casado en sociedad conyugal;en ese caso si desea arrendar un predio rústico por más de ocho años deberá contar con la autorización de su mujer, de acuerdo al artículo 1756 del CC. Dicha autorización, según sea el caso, podrá ser suplida por la justicia ordinaria.

                Generalmente el plazo de vigencia que se establece en los contratos de arriendo de predios rústicos será de año o años, teniendo presente las características del objeto arrendado a efectos de que las labores agrícolas, desde la siembra a la cosecha, puedan desarrollarse completamente.[8]

[1] COUTURE J., Eduardo, ob.cit., pág. 575.

[2] Ibídem.

[3]Ley General de Urbanismo y Construcciones, art. 55.

[4] PEÑAILILLO ARÉVALO, Daniel, ob. cit., pág. 44.

[5]  D.L. N° 993, art. 1°.

[6]  C. Suprema, 14 de marzo de 2013, rol N° 5818-2013.

[7] D.L. N° 993, art. 7°.

[8] “Apareciendo en [el] contrato de arrendamiento de predio [rústico], una cláusula ambigua sobre el plazo pactado, debe recurrirse a la intención de las partes para determinarlo”.  C. de Valdivia, 20 de julio de 1996, confirmada por la C. Suprema el 18 de diciembre de 1998, invalidación de oficio, Jaramillo Brebrañez con Montt Pérez, rol N° 565-97, FM N° 469, pág. 2211.

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