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Definición de Corredor de Propiedades

Publicado por Makluf Abogados en 1 marzo, 2019
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Fragmento del Capítulo 1, del Libro “El ABC del Corretaje de Propiedades”, del autor  Salvador Makluf Freig.

Derechos reservados.

Definición de Corredor de Propiedades

El objetivo de la labor del corredor de propiedades, es la de intermediar entre la oferta y demanda de bienes inmuebles, obteniendo y traspasando la información relevante, acercando posiciones, facilitando la conclusión de las operaciones inmobiliarias entre las partes, prestando una asesoría continúa durante este proceso, y recibiendo por ello, una justa retribución.

                  Para el Diccionario de la Lengua Española, correduría es el “oficio o ejercicio del corredor [II. Comerciante acreditado para vender o comprar por cuenta de otros.]”[1]; en tanto que define al corredor, como: “mandatario que, como comerciante acreditado, actúa vendiendo o comprando por cuenta de uno o varios”.[2] “Hay contrato de mediación, corretaje o correduría cuando se encarga a una persona obtener una oferta seria tendiente a la realización de un determinado negocio. En caso de cumplirse con éxito el encargo, debe pagársele la remuneración. A quien encomienda el corretaje se acostumbra llamarlo cliente, y a quien lo debe ejecutar, corredor”.[3]

Para George Ripert, el corredor “es un comerciante cuya profesión es acercar a las personas que deseen contratar. Da a conocer a cada parte las condiciones de la otra; se empeña en llegar a una conciliación de intereses; aconseja la celebración del contrato y, a veces, colabora en la redacción”.[4]

Ahora bien, una primera aproximación al concepto de corredor de propiedades, haciendo presente que se trata de materias diversas, podemos encontrarla en el artículo 48 del CC°, que expresa: “Los corredores son oficiales públicos instituidos por la ley para dispensar su mediación asalariada a los comerciantes y facilitarles la conclusión de sus contratos”[5].A su vez, dicho Código en su artículo 80 reconoce la existencia de la correduría privada. Podemos sumar a ello, que el corretaje de propiedades es una actividad económica que nace de la necesidad de contar con un sistema eficaz y profesional de intermediación de bienes raíces.

Para Sandoval López, no pueden asimilarse los corredores de propiedades, a los corredores de comercio sujetos a las normas del Código del ramo, por cuanto, realizan negocios relativos a inmuebles, dispensando su mediación ordinariamente entre particulares, lo que no concordaría con la definición del artículo 48 del CC°, y, por cuanto, la mediación del corredor de comercio “según la definición del precepto legal recién citado, se les proporciona a los comerciantes para facilitar la conclusión de sus negocios, esto es, los actos de comercio, y el corredor de propiedades intermedia para la celebración de actos que no son de comercio”.[6] Acto seguido, el mismo autor, señala que “su actividad puede también calificarse de comercial, en virtud de lo previsto en el artículo 3° N° 7° del Código de Comercio […] atendida la circunstancia que de ordinario los corredores de propiedades se dedican también a otras actividades, como actuar de comisionistas, recibir o dar dinero en préstamo para determinadas inversiones, y, además, se organizan como verdaderas empresas de agencias de negocios […]”[7]

Importante es destacar que, la definición del CC° resultó ser más restrictiva que la realidad misma de la intermediación de inmuebles, por cuanto, los corredores de propiedades no tan solo median entre comerciantes, sino que, por el contrario, prestan su servicio a quienes, mayoritariamente, no lo son, entendiendo que, los actos de comercio ejecutados por comerciantes están señalados específicamente en la ley, en particular, en el artículo 3° del CC°, entendiéndose en su reglamentación que, los arrendamientos, permutas y compraventas de inmuebles, tienen una naturaleza civil[8], más que comercial para nuestro ordenamiento jurídico.

El Código de Comercio colombiano por su parte, define al corredor, como aquella “persona que por su especial conocimiento de los mercados, se ocupa como agente intermediario en la tarea de poner en relación a dos o más personas, con el fin de que celebren un negocio comercial sin estar vinculado a las partes por relaciones de colaboración, dependencia, mandato o representación”.[9]

Para la legislación mexicana, el profesional inmobiliario, “es la persona física o moral que se dedica a la prestación de Servicios Inmobiliarios por su cuenta o de terceros, mediante el pago de una remuneración económica; en el caso de las personas físicas, deberán contar con Certificación emitida por la Secretaría de Desarrollo Económico del Distrito Federal; la cual se divide en Corredor Inmobiliario y Administrador Inmobiliario. a) El Corredor Inmobiliario, es la persona que se dedica a la promoción, comercialización intermediación o consultoría en la permuta, compraventa o arrendamiento de bienes inmuebles. b) El Administrador Inmobiliario es la persona que se dedica a la administración de inmuebles o consultoría”.[10]

El proyecto de ley aprobado por la Cámara de Diputados, en su primer trámite constitucional, en marzo de 2018, señala en su artículo 1°: “Son intermediarios o corredores de propiedades las personas naturales o jurídicas en Chile que se dedican en forma pública y predominante a esa actividad”.[11] Esta definición ha sido criticada por la Corte Suprema mediante informe relativo a este proyecto, señalando que aquella se refiere a un tema de forma, sin entrar a conceptualizar el fondo de esta actividad.[12]

Definimos, en consecuencia, al corredor de propiedades como: “aquella persona natural o jurídica, que realiza, habitual y profesionalmente, la intermediación de bienes inmuebles y derechos comprendidos en ellos, facilitando la conclusión de los negocios inmobiliarios, tales como arrendamientos o alquileres, compraventas, permutas y administraciones, acercando las posiciones de las partes hasta un acuerdo y, recibiendo por ello, un honorario profesional o corretaje determinado por las partes o la costumbre”.  En esta definición, hemos incluido a las personas jurídicas, por cuanto, la práctica inmobiliaria permite que personas morales puedan desarrollar esta profesión, haciendo eco a su vez, de las críticas que se hicieron en su época a la dictación del Reglamento de Corredores de Propiedades en Chile, al no incluirlas.

¿Es una profesión el corretaje de propiedades?

El Diccionario de la Lengua Española, define profesión en una de sus acepciones como “empleo, facultad u oficio que alguien ejerce y por el que percibe una retribución”.[13] Otra definición señala que consiste en una “actividad habitual de una persona, generalmente para la que se ha preparado, que, al ejercerla, tiene derecho a recibir una remuneración o salario”. Por su parte, George Ripert nos dice que “ejercer una profesión es consagrar la propia actividad de una manera principal y habitual al cumplimiento de una determinada labor, con la finalidad de obtener un beneficio”.[14] Para el profesor Couture la profesión es, la “dignidad, arte u oficio que ejerce una persona normalmente habitual y pública”.[15]

Por su parte, el Código de Comercio, ha señalado que la correduría, aunque sea ejercida por un corredor público, es un oficio.[16] En tanto que el Servicio de Impuestos Internos, contempla a los corredores de propiedades como una actividad económica, otorgando para ello, el código N° 702000.

Relevante también resulta entender que, para el gremio de los agentes inmobiliarios en Chile, el ejercicio del corretaje de propiedades constituye una profesión[17], para la cual, deben perfeccionarse y capacitarse de forma permanente y actuar con altos grados de profesionalismo y probidad.

Para responder a la pregunta planteada, debemos considerar que el centro de la definición de profesión como actividad, es que ésta se desempeñe de forma habitual, existiendo conocimientos técnicos y de especialización permanentes, a cambio de una retribución material. En base a ello, podemos señalar que el corredor de propiedades es y debe ser un profesional en todo el sentido de la palabra, y, no considerarse solamente, a profesionales como aquellas personas que han cursado largos estudios universitarios, en carreras liberales, sin perjuicio que algunos autores lo consideren un oficio, opinión que no compartimos.[18]

Como argumento de texto, señalamos el artículo 1° del Código de Comercio Francés, que prescribe como comerciantes “aquellos que ejercen actos de comercio haciendo de los mismos su profesión habitual”.[19] El artículo 634-4° del mismo Código, prescribe que, la profesión de corredor es por sí misma una profesión comercial. En Nicaragua, mediante norma de rango legal, se “reglamenta la profesión del corredor de bienes raíces”.[20]

Por su parte, el Reglamento de Corredores de Propiedades N° 1.205 de 27 de octubre de 1944, normativa hoy derogada, en diversas de sus disposiciones, trataba al corretaje de propiedades como una profesión. De esta forma señalaba: “Que es imprescindible la necesidad de reglamentar el ejercicio de la profesión de corredor de propiedades y formar un rol de las personas naturales que se dedican a estos negocios”; “Que las funciones de confianza que corresponden al corredor de propiedades hacen indispensable que se rodee al ejercicio de esta profesión del debido prestigio y conveniente seguridad en beneficio del público que acude a los corredores”; “Para ejercer la profesión de corredor de propiedades se requiere”; “La persona que desee ejercer la profesión de corredor de propiedades deberá presentar una solicitud al Gobernador del Departamento respectivo y acreditar que reúne las condiciones exigidas […]”; “La patente que se otorga al interesado lo habilitará para ejercer la profesión de corredor de propiedades sin tener que acreditar ante terceros ningún otro requisito”; “La profesión de corredor se pierde por la cancelación de la inscripción […]”.

Un corredor de propiedades, debe propender a ser un experto en materias inmobiliarias[21], para lo que debe dominar el tema, elegir un mercado, un submercado, un micro nicho profesional, y una vez realizado lo anterior, no abandonar hasta obtener buenos resultados, el éxito. Los amateurs abandonan en las primeras vallas que deben superar. En cambio, los expertos estudian el tema durante toda su vida, leen libros cada semana, asisten a charlas y seminarios, webinars, se reúnen con personas importantes del medio, escuchan y obtienen sus propias conclusiones. Aprenden de otros expertos. Se enfocan en la excelencia y no en la perfección. Los expertos también cobrarán tarifas de expertos, ya que el conocimiento y la especialización con la base de la solución de problemas y conflictos de interés. Debemos valorizar el trabajo realizado y que nuestros clientes valoricen al experto que tienen bajo su contrata.[22]

¿Quiénes pueden ser corredores de propiedades?

Hoy en Chile, la gestión inmobiliaria y el corretaje de propiedades no se encuentran reglamentados por ninguna ley especial, sino que, en general, le son aplicables la legislación común y la costumbre. En casos muy especiales, como el arrendamiento de bienes inmuebles amoblados para fines vacacionales o turísticos por plazos determinados, se hace aplicable la ley comercial o especial sobre protección de los derechos del consumidor y sus respectivas modificaciones.[23]

Es decir, cualquier persona natural o jurídica, que cuente o no con conocimientos técnicos y prácticos, puede iniciar actividades ante el SII, obtener patente comercial ante la Municipalidad correspondiente y desempeñarse como corredor de propiedades.

Rige en esta materia, a toda plenitud, el principio de la libertad de comercio, que es una manifestación de la igualdad ante la ley, que propugna que toda persona, sin distinción, puede desarrollar cualquier industria o comercio, la cual, en todas las legislaciones encuentra reglamentación y una serie de excepciones, que tienen por objeto resguardar los derechos de terceros y el orden público. “La constitución asegura a todas las personas: El derecho a desarrollar cualquier actividad económica que no sea contraria a la moral, al orden público o a la seguridad nacional, respetando las normas legales que la regulen”.[24]

Antiguamente, los corredores de propiedades debían registrarse ante el Ministerio de Economía, quien llevaba un registro correlativo de los mismos, y por ello, en la actualidad, por un tema netamente moral, hay corredores que, en sus documentos públicos e imagen corporativa, mantienen ese guarismo de registro, sin que tenga validez alguna. Para que una persona pudiere ejercer el corretaje bajo la legislación anterior, se debía inscribir en un registro especial y pagar la correspondiente patente, debiendo presentar el interesado una solicitud acreditando reunir las condiciones señaladas en el reglamento. En provincias, la solicitud se debía presentar por medio del Gobernador del Departamento. En Santiago, los antecedentes se presentaban directamente en el Ministerio. El Gobernador debía proceder a remitir la solicitud y antecedentes al Ministerio señalado, el que, hallándolos conforme, procedía a inscribir el nombre del nuevo corredor en el Registro, expidiendo el correspondiente certificado; luego, el interesado debía solicitar ante la Municipalidad el otorgamiento de la patente especial de corredor de propiedades. En los departamentos en que existía Asociación Profesional de Corredores, los antecedentes debían enviarse por duplicado.

Fragmento del Capítulo 1, del Libro “El ABC del Corretaje de Propiedades”, del autor  Salvador Makluf  Freig.

Derechos reservados.

 

[1] REAL ACADEMIA ESPAÑOLA, Diccionario de la Lengua Española, Vigésima Tercera Edición, Madrid, Editorial Espasa Libros, S.L.U. Grupo Editorial Planeta S.A.I.C., año 2014, T. I., pág. 644.

[2] Ibídem.

[3] PUELMA ACCORSI, Álvaro, Contratación Comercial Moderna, Editorial Jurídica de Chile, Santiago, 1999, pág. 56.

[4] RIPERT, George, Tratado Elemental de Derecho Comercial, Contratos y Quiebra, T. IV, Traducción de Felipe de Solá Cañizares, con la colaboración de Pedro G. San Martín, Libraire Génerale De Droit Et de Jurisprudence, Paris, 1954, pág. 121.

[5] En sus inicios, los corredores de propiedades, se asimilaban, a los funcionarios públicos, por cuanto, debían ser nombrados en base a una terna establecida por el Tribunal de Comercio competente, por el Presidente de la República. Sin perjuicio de ello, “En Chile no existen los corredores públicos de que trata el Código, pues la mediación puede ejercerse por corredores privados sin las trabas legales que establece el Código para el corredor público. Ello se comprueba pues transcurridos más de 100 años no ha habido interesados en optar al cargo de corredor público de comercio”. PUELMA COORSI, Álvaro, Contratación Comercial Moderna, ob. cit., pág. 56.

[6] SANDOVAL LÓPEZ, Ricardo, Derecho Comercial, Introducción al Derecho Comercial, T. I, ob. cit., pág. 200.

[7] Ibídem.

[8] “El Derecho Civil puede ser definido, con una enumeración de su contenido, como aquel derecho que regula los requisitos generales de los actos jurídicos privados, la organización de la familia y de la propiedad privada. En el estado actual de la legislación chilena puede también, sintéticamente, ser definido con estas palabras: es el Derecho Privado general”. VODANOVIC, Antonio, Curso de Derecho Civil, Editorial Nascimiento, 1945, T. I, Segunda Edición, pág. 31, citado en FIGUEROA YAÑEZ, Gonzalo, Curso de Derecho Civil,  T. I, Editorial Jurídica de Chile, Santiago, Cuarta Edición, 2006, pág. 10.

[9] Código de Comercio colombiano, art. 1340.

[10] Ley de Prestación de Servicios Inmobiliarios del Distrito Federal, Ciudad de México, Asamblea Legislativa del Distrito Federal, VI Legislatura, publicada en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el 23 de agosto de 2012, art. 2.- X.

[11] El 5 de marzo de 2018, se aprobó en la Cámara de Diputados el Proyecto de Ley que crea el Registro Nacional de Corredores de Propiedades, el cual, se encuentra en su segundo trámite constitucional ante la Comisión de Economía, Fomento; Micro, Pequeña y Mediana Empresa, Protección de los Consumidores y Turismo del Senado. La definición, a nuestro entender resulta restrictiva, según veremos, al analizar nuestra propia definición de corredor de propiedades.

[12] Mediante Oficio N° 44-2018, de 18 de abril del 2018, el Tribunal Pleno de la Corte Suprema, evacua informe sobre Proyecto de Ley N° 9-2018, cuyo antecedente es el boletín N° 10.391-03 de la Cámara de Diputados, señalando en su considerando SEGUNDO: “[…] Como se advierte, se define la actividad en base a las personas que la ejecutan, sin pronunciarse acerca de lo que significa –en los hechos- el corretaje de propiedades”.

[13] REAL ACADEMIA ESPAÑOLA, Diccionario de la Lengua Española, T. II, pág. 1792.

[14] RIPERT, George, Tratado Elemental de Derecho Comercial, Comerciantes, T. I, ob. cit., pág. 108.

[15] COUTURE J., Eduardo, Vocabulario Jurídico, Editorial B de F, Cuarta Edición corregida y actualizada, Buenos Aires, 2013, pág. 600.

[16] Código de Comercio, arts. 57, 59, 62, 63 y 377.

[17] El Código de Ética y Disciplina de ACOPROT, señala en su art. 1°: “Esencia del deber profesional”, que, “el corredor de propiedades es un profesional que asume el rol de intermediario de las transacciones comerciales más diversas”.

[18] ARÉVALO, Patricia, Teoría General del contrato de Corretaje y su aplicación al de propiedades, Editorial El Jurista, Santiago, 2017, pág. 111. “Si el Código [de Comercio] ha considerado como oficio la correduría pública, con mayor razón ha de serlo la privada. De esta suerte, tanto la correduría pública como privada son un oficio y no una profesión. Además qué duda cabe hoy en día que una actividad que no es ni técnica ni universitaria ha de ser solamente un oficio. Hoy en pleno siglo XXI no se puede tener un criterio menos flexible”.

[19] RIPERT, George, Tratado Elemental de Derecho Comercial, Comerciantes, T. I, ob. cit., pág. 107.

[20] La ley N° 602 publicada en La Gaceta Diario Oficial N° 132 del 12 de julio de 2007 “Reglamenta la profesión de Corredor de Bienes Raíces y crea la Comisión Técnica de Bienes Raíces, adscrita al Ministerio de Fomento, Industria y Comercio”.

[21] “Los clientes recurren al corredor en atención a que es experto en las negociaciones de su profesión y para librarse de las molestias y problemas que de ordinario ellas generan”. CORONEL ARANEDA, Lohengrin, Guía Legal del Corredor de Propiedades, Ediciones Jurídicas La Ley, Santiago, T. I., 1994, pág. 63.

[22] SAMSÓ, Raimon, La Clase Emergente de Expertos, Instituto de Expertos, Madrid, 2014, págs. 23 y 24.

[23] Ley N° 19.496 sobre protección de los derechos de los consumidores, art. 2° letra c).

[24] Constitución Política de la República, art. 19 N° 21.

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