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¿Cuáles son las obligaciones del administrador de propiedades?

Publicado por Makluf Abogados en 10 marzo, 2020
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  • La presentada entrada del blog, corresponde a parte de un capítulo del libro “Tratado sobre el Corretaje de Propiedades”, del abogado inmobiliario Salvador Makluf Freig.

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Las obligaciones de un administrador de propiedades son las siguientes:

  1. Confeccionar y mantener una carpeta de la propiedad

Será obligación del administrador-corredor, confeccionar una carpeta digital y física que contenga y mantenga el historial de la administración desde la suscripción del mandato hasta el término de la relación contractual, la cual, contendrá a lo menos, la siguiente información y antecedentes:

  • Antecedentes de la propiedad, títulos de dominio, escrituras de compraventa, de sociedad, de vigencia de la misma y poderes de sus representantes, posesión efectiva de la herencia y otros, y sus respectivas copias de inscripción.
  • Planos y recepción definitiva de las obras extendida por la Dirección de Obras Municipales y certificado de cambio de destino y uso de suelo y pago de derechos municipales.[1]
  • Mandato de administración.
  • Antecedentes del arrendatario, incluyendo una copia autorizada de la cédula de identidad vigente o pasaporte.
  • Recibos de arriendo y comprobantes de depósito o transferencias bancarias.
  • Certificad de avalúo fiscal emitido por el SII.
  • Certificado de pago contribuciones de haberes o impuesto territorial.
  • Certificado de dividendos pagados.
  • Correos electrónicos y cartas enviadas y recibidas por el arrendador y arrendatario.
  • Presupuestos estimativos de mejoras a realizar o realizadas.
  • Boletas y facturas respecto de las mejoras.

 

  1. Certificar la habitabilidad del inmueble

A]             Uso Habitacional

Para certificar la habitualidad del inmueble de uso habitacional, el administrador se deberá ocupar de:

  • Certificar que el inmueble posea las instalaciones mínimas necesarias para su funcionamiento y objeto, con sus servicios básicos operativos y pagados.
  • Obtener y revisar el certificado de recepción final de las obras.
  • Realizar una inspección ocular y certificar la mantención óptima para el funcionamiento normal de las llaves de paso, agua potable y alcantarillado, puertas de acceso, ventanas, muros, techumbres en buen estado, etc.
  • Durante la vigencia del arriendo, verificar el pago de los servicios básicos y gastos comunes ordinarios y extraordinarios, y el pago de los seguros de la unidad y de los bienes comunes.
  • Hacer entrega al arrendatario del reglamento de copropiedad, si se trata de un condominio.
  • Asistir a las asambleas de copropietarios con mandato suficiente.[2]
  • Constatar que la dirección del propietario conste en el registro de copropietarios.[3]
  • Comprobar la existencia de un plan de emergencia[4] y de evacuación hacia las zonas seguras en caso de terremoto o tsunami.
  • Conversar para mantener una buena convivencia con los vecinos.[5]
  • Verificar el cumplimiento de las obligaciones que emanan del contrato por parte del arrendador y arrendatario.
  • Comprobar el pago de los dividendos mensuales, el impuesto territorial y los derechos de aseo.
  • Hacer liquidación del mes de garantía, descontando el valor efectivo de los deterioros causados por los inquilinos, sus familiares y personas a cargo, sin considerar el desgaste natural de la cosa arrendada; también, descontará del monto pagado las cuentas de servicios básicos impagos y gastos comunes, si proceden, y hacer entrega del saldo para cuando corresponda.
  • Certificar el pago de las rentas, servicios básicos y otros, a efectos de facilitar la suscripción del salvoconducto que permita al arrendatario, trasladar sus enceres de un domicilio a otro.[6]

 

Ante cualquier duda, por favor contáctese con nosotros a los correos: salvador@makluf.cl y contacto@josemakluf.cl

 

www.salvadormakluf.cl

www.josemakluf.cl

 

  • La presentada entrada del blog, corresponde a parte de un capítulo del libro “Tratado sobre el Corretaje de Propiedades”, del abogado inmobiliario Salvador Makluf Freig.

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[1] FIGUEROA VALDÉS, José Manuel, La Copropiedad Inmobiliaria, Thomson Reuters, LegalPublishing, Cuarta Edición actualizada, Santiago, 2013, pág. 171. La Ley permite el cambio de destino de las unidades en determinados casos y cumpliendo ciertos requisitos. 1] Que el nuevo uso esté permitido por el instrumento de planificación territorial. 2] Permiso de la Dirección de Obras Municipales. 3] Consentimiento de la comunidad. 4] Pagar el valor de los permisos correspondientes, cuando proceda. 5] Si se trata de aquellas viviendas que, por su construcción, gozan de alguna franquicia o exención tributaria o de otra naturaleza, sólo podrá autorizarse el cambio de destinación cuando haya transcurrido, a lo menos, cinco años desde la fecha del certificado de recepción definitiva. 6] Modificación del respectivo reglamento de copropiedad.

[2] MAKLUF FREIG, Salvador, Manual para Arriendo de Bienes Raíces, Segunda Edición, Editorial Los Húsares, Santiago, 2018, págs. 186 y 187. Las asambleas de copropietarios corresponden al órgano máximo de administración en un condominio, las cuales, pueden ser ordinarias y extraordinarias. Las ordinarias deberán celebrarse, a lo menos, una vez al año, oportunidad en que la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión y, en ellas, podrá tratarse cualquier asunto relacionado con los intereses de los copropietarios y adoptarse los acuerdos correspondientes, salvo que sean materias de sesiones extraordinarias, las cuales, tendrán lugar, cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, respecto de las materias asignadas por la ley de copropiedad.

[3] El art. 18 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria obliga al administrador a mantener en el condominio una nómina actualizada de los copropietarios con sus respectivos domicilios registrados, obligación que resulta importante, por ejemplo, para a] juicio de cobro de gastos comunes; b] la consulta por escrito. FIGUEROA VALDÉS, José Manuel, La Copropiedad Inmobiliaria, ob. cit., págs. 147 y 148.

[4] El art. 36 inciso 3° de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, establece la obligación de todo condominio de contar con un plan de emergencia ante siniestros, cuya responsabilidad de dictarlo, le corresponde al Comité de Administración, el cual debe someterlo a la aprobación de una asamblea extraordinaria citada especialmente a ese efecto dentro de los primeros tres meses de su nombramiento. Si usted vive en copropiedad, exija y estudie este manual, con la finalidad de conocer cómo se debe preparar y proceder antes, durante y después de una emergencia.

[5] El art. 32 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, establece en su inciso 1° un principio basal en la materia, al ordenar que: “Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título de las unidades del condominio, deberán ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo derecho de los demás ocupantes del condominio”.

[6] “Con el propósito de evitar que los arrendatarios burlen a los arrendadores haciendo ilusorio el derecho legal de retención que a éstos últimos acuerda la ley, la autoridad administrativa ha establecido medidas de carácter policial, según las cuales ningún arrendatario puede extraer los muebles y demás especies con que haya guarnecido la propiedad arrendada, sin permiso previo […]”, el cual, hoy debe ser otorgado por un notario público. Citado en Serie Jurisprudencia, Contrato de Arrendamiento & Leasing, Editorial Metropolitana, Santiago, 2008, pág. 152.

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