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¿Cuál es el precio de una propiedad?

Publicado por Makluf Abogados en 15 enero, 2020
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  • La presentada entrada del blog, corresponde a parte de un capítulo del libro “Tratado sobre el Corretaje de Propiedades”, del abogado inmobiliario Salvador Makluf Freig.

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La primera aproximación al precio de un bien raíz, es la información y los antecedentes que el dueño entrega al corredor, la cual, podrá estar contaminada por el valor de afectación, el cariño, las vivencias familiares y otros factores subjetivos que pueden distorsionar el valor real del inmueble, como también por las mejoras, ampliaciones y modificaciones que se han ejecutado a lo largo del tiempo, debiendo considerarse si se encuentran regularizadas o no. Ante ello, recomendable es, que un perito tasador sea quien determine el precio de venta, tomando en consideración los factores que inciden en su avaluación.

Para Heriberto Alid, “es difícil que un propietario entienda que él requiere hoy vender su inmueble, no debiendo involucrarse con el valor futuro que pudiere presentarse, por el crecimiento de la ciudad o el subcentro en donde se encuentra emplazado; debiendo tomar en consideración que ese valor futuro no puede aplicarse al precio de venta actual, a menos que espere el desarrollo de los factores mencionados”. Continúa señalando que el primer factor a considerar para la cuantificación del precio, “debe ser el sector donde se encuentra emplazado el bien, su ubicación, y la potencialidad actual que el plano regulador comunal le otorga a ese inmueble; por ejemplo, la posibilidad de cambio de uso de suelo, a efectos de conocer si en el bien raíz se podrá realizar una actividad comercial o industrial, u otra distinta a la habitacional; considerando además si se puede subdividir o lotear, o no. Las propiedades, aunque se encuentren en la misma manzana y tengan las mismas características no costarán lo mismo, si éstas enfrentan a un pasaje, a una calle o a una avenida, por cuanto, sus condiciones de edificación y/o subdivisión serán diversas, lo que incidirá, en definitiva, en el precio”.[1]

El equipamiento del sector va directamente relacionado al precio, ya que ese posible comprador requiere del abastecimiento de bienes y servicios que cubran sus necesidades básicas: sala cuna, jardines, colegios, universidades, supermercados, avenidas o troncales; así también, se estima en el precio la conectividad del sector, el tráfico de vehículos, los tiempos de traslado que pueden afectar la calidad de vida de las personas.

Otro factor a determinar es, la materialidad y distribución del inmueble, en razón a las necesidades familiares o comerciales. Por ejemplo, el adobe, siendo uno de los materiales más nobles en termicidad, frío o calor, ante el SII, tiene cero precio. Una propiedad de adobe ha tenido una depreciación en el tiempo ante el Servicio, por consiguiente, no se encuentra considerado en el precio del avalúo fiscal. Las mismas compañías de seguros que apoyan al crédito hipotecario no las consideran como construcción, ya que no es garantía para ellos. En cambio, una propiedad construida con hormigón certificado tiene una depreciación más lenta y mejor valoración para el avalúo fiscal, además de susceptible de ser asegurada por los bancos e instituciones financieras. Todo lo anterior se encuentra relacionado con el riesgo ante un posible siniestro, lo que incidirá en el precio de venta de un inmueble.

En el caso de existir ampliaciones o remodelaciones en el inmueble, aquellas deben haber sido autorizadas mediante un permiso de obra o de edificación, ya sea de obra menor, mayor, de demolición, ampliación, etc. Posteriormente, y, una vez finalizadas las obras constructivas, es decir, el proyecto ya materializado, se deberá constatar con un certificado de recepción total de las obras emitido por la Dirección de Obras Municipales. En caso contrario existen sanciones que, incluso, pueden llegar a la demolición de las obras.[2] En ocasiones, las ampliaciones o remodelaciones son de mejor calidad que la construcción original, mas, al no estar regularizadas podrían no tomarse en cuenta, o bien ser descontadas del precio por la tasación bancaria. Por ello, recomendamos siempre que en el estudio de títulos de dominio realizado por un profesional del Derecho[3] conste este certificado, ya que, en el caso de existir obras o construcciones no regularizadas, podría la DOM o el juzgado de policía local, en su caso, determinar su demolición.

El mismo corredor nos dice: “Si la construcción original mantiene un seguro vigente por incendio o sismo, y, al ejecutarse una ampliación, que no cuente con la recepción municipal, al generarse un siniestro, la compañía de seguros podría rechazar la cobertura de la construcción original. Siempre que modifique su propiedad deberá informar la regularización de las mismas ante la compañía de seguros, acreditándolo mediante los certificados oficiales.”.

Con respecto a la distribución y orientación ante los puntos cardinales, Alid Olave señala que: “el mejor emplazamiento hoy en Viña del Mar es la orientación norponiente, por cuanto recibe baños de sol desde antes del mediodía hasta el ocaso. En tanto que la orientación suroriente sólo recibe sol una parte de la mañana, siendo la más desfavorable, haciendo que la propiedad sea más húmeda y tenga menos graduación calórica, luego, con costos de mantención mayores. Estos antecedentes deben considerarse por el comprador al momento de tomar decisión de compra, ya que se deberán ver reflejados en el precio”. Por tales consideraciones recomendamos realizar un informe de tasación por un perito tasador tanto al momento de ofrecer su propiedad como al momento de comprarla, para determinar un valor de mercado, en el cual, las distorsiones no existan y permitan vender el inmueble dentro de un plazo razonable.

  • La presentada entrada del blog, corresponde a parte de un capítulo del libro “Tratado sobre el Corretaje de Propiedades”, del abogado inmobiliario Salvador Makluf Freig.

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[1] ALID OLAVE, Heriberto, 4 de febrero de 2020, entrevista personal con el autor.

[2] “El Alcalde, a petición del Director de Obras, podrá ordenar la demolición, total o parcial, a costa del propietario, de cualquier obra en los siguientes casos: 1. Obras que se ejecuten en disconformidad con las disposiciones de la presente Ley, su Ordenanza General u ordenanza local respectiva. 2. Obras que se ejecuten fuera de la línea de cierro o en bienes de uso público, sin la autorización correspondiente. 3. Obras que no ofrezcan las debidas garantías de salubridad y seguridad, o que amenacen ruina. 4. Obras ejecutadas de conformidad a las autorizaciones señaladas en los arts. 121, 122 y 123, que no se hubiesen demolido al vencimiento de los plazos estipulados”. Ley General de Urbanismo y Construcciones, art. 148.

[3] “El estudio de títulos es por esencia un trabajo profesional. Un abogado estudia los títulos de dominio de un inmueble cuando recibe el encargo de preparar un contrato que constituirá el título mediante cuya inscripción el cliente adquirirá el dominio u otro derecho real sobre esa propiedad; […] Por consiguiente, el estudio de los títulos es un trabajo preparatorio del contrato que el cliente se propone celebrar con la persona a cuyo nombre se encuentra inscrito […] El estudio tiene además, y de manera primordial, un carácter preventivo, consistente en examinar si un tercero puede disputar con fundamentos válidos el dominio que el poseedor inscrito tiene sobre el inmueble y, por ende, podrá impugnar los derechos que el cliente se propone adquirir. […] El abogado no puede precaver que nadie nunca intentará disputar a su cliente el derecho que éste se propone adquirir. […] Lo que se le exige al letrado es prevenir que un tercero logre invalidar el contrato que se le encarga preparar”. FELIÚ SEGOVIA, Juan, ob. cit., págs. 23 y 25.

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