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Corte de Valparaíso condena al pago de honorarios de corredor de propiedades

Publicado por Makluf Abogados en 17 agosto, 2018
| 6 comentarios

Firma de orden por persona interpuesta

Fallo de la Corte de Apelaciones de Valparaíso

 

En la práctica, se puede dar el caso que una persona que desea comprar una propiedad, le pide a un cercano, generalmente un familiar, que vaya a visitar el bien en cuestión. La persona llega, conoce al corredor, firma la respectiva orden, y posteriormente, es una tercera persona, que no firmó la orden, quien procede a firmar la compraventa, con lo cual, intentará burlar el pago de la comisión del corredor.

 

                Luego el corredor solicitará a la persona que suscribió la orden de visita que proceda al pago de lo pactado, quien se excusará diciendo que no le empecé esa obligación. Ante ello, es relevante que al momento de presentarse el posible comprador o arrendatario, primero, se le pregunte por quien visite la propiedad, que señale el nombre en la orden, y que declare si tiene poder o no para representarle. Segundo, en la misma orden de visita, se debe señalar que la comisión se hará exigible ya sea que compre por persona interpuesta, o se trate de un familiar, hasta el cuarto grado inclusive, por consanguineidad o afinidad. Sin perjuicio de lo anterior, es posible que nos encontremos ante una clase de defraudación cuando una persona utiliza este subterfugio a efectos de no cumplir con su obligación de pago de la comisión pactada, pudiendo el corredor de propiedades, iniciar una acción penal sobre este punto.

 

                En un reciente fallo de la C. de Valparaíso, en los autos ROL N° 1131-2018, redactado por la Ministra señora Silvana Donoso Ocampo, se ha determinado en primer término, que el corretaje es un contrato de mandato, el cual, se deberá entender vigente, si no media revocación expresa, debiendo pagarse el emolumento pactado, si se ha concretado el objeto del mismo, aun cuando, una persona distinta a la compradora, haya suscrito la orden o mandato de venta, para el caso de una compraventa. Por la importancia de este fallo, en donde el demandante corresponde al corredor de propiedades, don Cristián Hernán Díaz Aravena, quien, acciona en contra de doña maría Magdalena Aracena Ochoa, de don José Miguel Aracena Cortes, como compradores, y el abogado patrocinante de la demanda corresponde a Salvador Makluf Freig, a continuación reproduciremos parte de sus considerandos:

 

“11°) Que es un hecho probado con la documental incorporada por la demandante, que con fecha 9 de diciembre de 2016 el mandante-vendedor, don Jaime Alfaro, desistió de la relación contractual con el corredor de propiedades señalándole expresamente “tomé la decisión de trabajar sólo con aquellos corredores de propiedades con los cuales tengo compromiso firmado. Mis disculpas por la decisión”.

 

Respondiendo a dicha comunicación, el actor confirmó que efectivamente entre ellos sólo había un “acuerdo de palabra” y agrega que “Si desea que no le sigamos ofreciendo su departamento 913, de 4 Norte 228, de la Comuna de Viña del Mar, sólo me lo debe comunicar, para no seguir agotando nuestras fuerzas de venta y eliminar todo tipo de publicaciones de su departamento”.

 

Agrega más abajo, dicho correo: “Con respecto a nuestros interesados la Sra. Magdalena y don (…), cuyos clientes realizaron ofertas formales a través de nuestra oficina y firmaron órdenes de visitas, le agradecería que nos informara si llegan a acuerdo con alguno de ellos”.

12°) Que, no existiendo más comunicación entre vendedor y corredor, siendo como se ha dicho, consensual el contrato de corretaje, debe tenerse por demostrado que con fecha 9 de diciembre de 2016, el actor habría manifestado su intención de no perseverar en dicho vínculo contractual.

 

13°) Que, sin embargo no existe respuesta a ese último correo por parte de Jaime Alfaro, de modo tal que no habiendo confirmado éste intención de no perseverar en la convención celebrada, debe entenderse que, tal mandato, subsistió.

 

14°) Que, atendida la definición y características antes enunciadas de este contrato atípico, si se consigue el fin perseguido por las partes involucradas, puesto que los contratos deben cumplirse de buena fe, la intermediación cuyo resultado fue logrado, a saber, la compraventa que interesaba a la demandada y al vendedor, los honorarios deben ser pagados, salvo que se acredite que, dicho fin, fue logrado de una forma diversa. Dicho de otro modo, probado el vínculo contractual, corresponde al demandado acreditar que la negociación intermediada fue perfeccionada con independencia de la labor efectuada por el corredor que acciona y, no existiendo en la causa prueba alguna de tal circunstancia, no cabe sino acoger la demanda en contrato de doña Magdalena Aracena.

 

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo dispuesto en los artículos 170 y 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se declara:

 

                Que se revoca la sentencia de veintiséis de febrero del año en curso, escrita a fojas 36 y siguientes, solo en cuanto rechazó la demanda de cobro de honorarios en contrata de doña María Magdalena Aracena Ochoa, y en su lugar se declara que se la condena al pago de la suma de $ 2.756.836 (Dos millones setecientos cincuenta y seis mil ochocientos treinta seis pesos), por concepto de honorarios adeudados a don Cristián Hernán Díaz Aracena, con costas.”

 

                En este proceso civil, la parte compradora y condenada al pago de los honorarios, arguyó que el corredor no había participado en el perfeccionamiento de la operación inmobiliaria, ante lo cual, no correspondía el pago de lo pactado. La C. de Valparaíso, con la fuerza de la prueba rendida, en definitiva determinó que, sólo, producto de la ejecución de la labor profesional del corredor, se pudo concretar la venta, ante lo cual, es de justicia que se proceda al pago de los honorarios.

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