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Contrato de Corretaje de Propiedades

Publicado por Makluf Abogados en 1 febrero, 2019
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Fragmento del Capítulo 4, del Libro “El ABC del Corretaje de Propiedades”, del autor Salvador Makluf Freig.

Derechos reservados.

Contrato de Corretaje de Propiedades

Naturaleza jurídica

Se califica jurídicamente un contrato, “cuando establecemos mediante una investigación de derecho, la naturaleza jurídica del contrato, y por ende, qué normas jurídicas hemos de aplicarle y qué efectos jurídicos producirá el contrato. En otras palabras, se trata de establecer dentro de qué normas jurídicas debe incluirse el contrato, si es nominado, o qué normas jurídicas generales se aplican, si es innominado”.[1]No existe consenso en Chile respecto a la naturaleza jurídica del contrato de corretaje, habiendo autores que señalan que se trata de uno similar al mandato[2] compartiendo sus características esenciales, otros de que se trata de uno de mediación[3], o de la comisión mercantil[4], y, para algunos, de uno sui generis, es decir, un género nuevo con elementos y características propias.

Julio Olavarría A., criticando la legislación nacional respecto a los corredores, señala que “es deficiente para tratar esta materia y poco se ha hecho para corregir sus defectos. Desde luego, induce a confusión entre correduría y mandato, confusión que se deriva de la falta de discriminación que el Código hace del mandato y la representación”.[5]

Etimología y Definición

En primer lugar, diremos que, contrato, “convención o un pacto [puesto que dichos términos son sinónimos], es el consentimiento de dos o más personas, para formar entre ellas algún compromiso, o para resolver uno existente, o para modificarlo. […] La especie de convención que tiene por objeto formar algún compromiso, es lo que se llama contrato”.[6]

Etimológicamente, el término contrato proviene del latín contractus, expresión elíptica de negotiorum-contractus, que significa relación que se constituye sobre la base de un acuerdo; es decir, lo que queda luego de un acuerdo entre personas, y no el acuerdo mismo.[7]

El contrato en su función económica, es una institución conciliadora de intereses, muchas veces antagónicos; el contrato, resulta así, una transacción de intereses contrapuestos; además, se puede considerar al contrato, como la figura central del fenómeno de circulación de la riqueza, por medio de los llamados contratos de cambio. [Compraventa, permuta, arrendamiento, fletamento, transporte, trabajo, donación, aporte, mutuo][8]

El contrato, en su materialidad, es el conjunto de cláusulas –que son las disposiciones de la convención-, las que se integran armónicamente entre sí, constituyendo un todo orgánico.[9]

Para el Diccionario de la Lengua Española el contrato de corretaje, es “el que obliga a una de las partes a facilitar o promover, a cambio de una comisión, la celebración de un determinado contrato entre la otra parte y un tercero”.[10]

El corretaje o mediación para Puelma Accorsi, es aquel contrato «en virtud del cual una persona llamada cliente encarga a otra denominada corredor la obtención de una oferta seria, tendiente a realizar un determinado negocio, quien en el evento de lograrla tiene derecho a cobrar al cliente una retribución llamada comisión, cuyo monto es el convenido o el usual”.[11]

Sandoval López, en cuanto a la definición de esta clase de contrato, expresa, “Que por regla general, el contrato de mediación o corretaje es aquel por el que una persona se obliga a abonar a otra, llamada mediador o corredor, una remuneración por servirle de intermediario en la celebración de un negocio jurídico con un tercero. El corredor intermedia facilitando la conclusión del contrato de que se trata y su remuneración está condicionada generalmente a que el negocio se celebre”.[12]

En tanto, Guzmán Jensen declara que, el contrato de corretaje de propiedades es “un contrato en que las partes se obligan recíprocamente, en virtud de una orden de corretaje, la una a ejecutar actos de mediación tendientes a obtener la conclusión de operaciones sobre inmuebles, y la otra a pagar el derecho que establece la ley. Este derecho se llama corretaje; la persona que lo paga, cliente y el que ejecuta los actos de mediación, corredor de propiedades”.[13]

Garrigues Días Cañabate, expresa que, “Podemos definir el contrato de corretaje como aquel por cuya virtud una de las partes, que puede ser una persona o varias interesadas en la celebración de un contrato, sea entre sí, sea con tercera persona, se obliga a abonar a la otra parte, llamada mediador o corredor, una remuneración por el hecho de indicar la oportunidad de celebrar el contrato o por el hecho de conseguir por su propia actividad esa celebración”.[14]

Por su parte, el abogado y profesor Fernando Fueyo, lo define como, “Un contrato preparatorio general con independencia propia, cuya esencia consiste en la interposición neutral del sujeto, llamado corredor, quien presta un servicio profesional y autónomo con el objeto de señalar la oportunidad de contratar y ayudar eficazmente en la conclusión del negocio”. Es decir, el corredor no contrata por cuenta y riesgo de las partes, como ocurriría en caso de ser un mandato, sino que son, las partes precisamente, las encargadas de perfeccionar la operación inmobiliaria.

Nuestra C. Suprema ha señalado: “Que el contrato de corretaje es el que tiene lugar cuando la intervención de una persona queda reducida a poner en relación a otras dos para la celebración de un contrato, sin contratar aquélla en nombre propio ni en el de su pretendido comitente. Es de carácter preparatorio principal, consensual, bilateral y remunerado en el evento que el negocio principal se concluya”. Sin perjuicio de lo anterior, como veremos más adelante en el capítulo respecto al honorario o corretaje del corredor de propiedades, la misma C. Suprema, ha señalado que existe la obligación de pago al corredor que ha presentado el negocio y, a las partes contratantes, aun cuando, éstas, hayan concluido la operación inmobiliaria sin la presencia o la asistencia del gestor inmobiliario, habiéndole sustraído las partes de la asesoría que debe desarrollar, con el objetivo de no pagar la retribución monetaria que por derecho le corresponde al corredor. “Todo el que consiente en obligarse hacia otro, lo hace por la consideración de un fin que se propone alcanzar por medio de esta obligación. La obligación de quien contrae está siempre y necesariamente dominada por el deseo de alcanzar un fin que él ha previsto. Obligarse sin tendencia a un fin es un acto propio de locos”.[15]

Elementos esenciales

  1. a) La naturaleza del encargo al corredor, debe consistir en obtener una oferta seria para realizar el negocio.[16]
  2. b) “El derecho del corredor debe tener el carácter de condicional. Sólo podrá exigir el pago de la comisión en el caso de obtener la oferta encomendada. Si el pago al corredor es a todo evento, se desnaturaliza la institución en un arrendamiento de servicios, agencia u otra figura comercial distinta del contrato de mediación”.[17] Esta opinión pugna con la teoría que planteamos en este libro, en tanto, la labor del corredor es la de presentar a dos partes que tienen intereses opuestos, en orden a ser un puente para la celebración de una operación inmobiliaria, la cual, si no se realiza por motivos inimputables al corredor, de todas formas devengará el pago del corretaje o remuneración.

Principales características contrato de corretaje

El contrato de corretaje es un contrato principal, bilateral, oneroso, conmutativo, consensual, innominado, mercantil, preparatorio o preliminar, de confianza, de gestión ajena, de medios, de ejecución o tracto instantáneo y de libre discusión. 

El contrato de corretaje es uno principal[18], subsistiendo por sí mismo sin necesidad de otra convención; bilateral, por cuanto, las partes contratantes se obligan recíprocamente; oneroso, ya que, tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes; conmutativo, toda vez que, cada una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa que se mira como equivalente a lo que la otra parte debe dar o hacer a su vez; consensual[19] [20], por cuanto, para su perfeccionamiento solo se requiere de la voluntad de ambos contratantes, siendo esta última clasificación la regla general dentro de los contratos, por cuanto, cuando el legislador ha señalado el carácter de real o solemne de un contrato, lo ha declarado así expresamente.[21]

Contrato innominado

El contrato de corretaje de propiedades es un contrato innominado en el Derecho chileno, es decir, no encuentra una regulación especial en su contenido, no existiendo normas en el Derecho positivo que señalen sus elementos esenciales, características y requisitos de existencia, derivadas de la autonomía de la voluntad de las partes, sin perjuicio de tener similitud y características comunes con la comisión, con el contrato de mandato, e inclusive con la prestación y arrendamiento de servicios. Los actos jurídicos innominados “son aquellos que pese a no estar contemplados por el legislador, pueden adquirir existencia jurídica en aplicación del principio de la autonomía privada, que reconoce a los particulares el poder o facultad de crear relaciones jurídicas”.[22]

El contrato innominado puede tener o no un nombre en el sistema de la ley. Lo determinante para que sea innominado es, que no esté sujeto a disciplina propia. Por ejemplo, el contrato de hospedaje, de arrendamiento de cajas fuertes o cajas de seguridad, el contrato de apertura de crédito, si tienen nombre, pero no disciplina propia, ante lo cual, son contratos innominados, que corresponden a los usos y costumbres, previo a su recepción formal por la legislación. “El derecho no está todo él encerrado en la norma escrita”.[23]

Esta clase de contratos, poseen los elementos esenciales a todo contrato, rigiéndose por las normas generales aplicables y, los elementos accidentales acordados por las partes en virtud de la libertad jurídica protegida por el ordenamiento jurídico.

Ejemplos de contratos innominados que podemos citar: el contrato de pensión, de portería, de exposición, de lactancia, de preceptorado, de estacionamiento, de pensión para animales, de mudanza, de certamen deportivo, de plantación, contratos agrarios, contrato de publicidad, de alimentos, de claque, de corretaje matrimonial y de hospedaje.[24]

El nombre que las partes den al contrato no es decisivo; los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que son. Debe calificarse el contrato atendiendo a la voluntad real de las partes, y no a la voluntad que ellas declaran.[25]

Por su parte, Palma Accorsi, nos dice: “El corredor, el comisionista y los agentes mercantiles en las prácticas anglosajonas forman parte de los llamados intermediarios comerciales, denominados genéricamente “brokers”. No obstante, la mediación presenta en lo teórico importantes diferencias con la comisión, reconociéndosele casi universalmente su calidad de contrato o negocio independiente, con fisonomía jurídica propia. Sin embargo, en Chile debe ser considerado un contrato atípico, al no estar normado en forma directa por la ley, que sólo trata de los corredores públicos, los cuales, no existen en la práctica”.[26]

Contrato mercantil

Sin perjuicio de no existir consenso sobre la materia en la doctrina, determinante resulta recalcar que, la jurisprudencia nacional, ha determinado en forma casi unánime que, el contrato de corretaje es uno mercantil[27] [28], no existiendo limitaciones a la prueba testimonial, como ocurriría si nos encontramos ante un mandato de carácter civil.

Contrato preparatorio o preliminar

Se entiende que el contrato de corretaje ha sido suscrito, con la finalidad de preparar otras convenciones, cuales son, un contrato de compraventa, de permuta, de arrendamiento, de leasing habitacional o de compraventa de un establecimiento de comercio, ante lo cual, se entiende que es un contrato preparatorio o preliminar. Para Puelma Accorsi, “sería contrato preparatorio aquel que las partes pactan con la finalidad precisa de poder celebrar otros negocios, que serían los definitivos. Desde este punto de vista, tienen el carácter de contratos preparatorios la comisión y el corretaje, pues al convenir estos contratos las partes pretenden lograr la celebración de otros negocios u operaciones, precisamente, aquellos materia del encargo. Tendrían la calidad de definitivos la compraventa y el arrendamiento […]”.[29]

Contrato de confianza

Corresponde el corretaje a un contrato intuito persona, en donde la persona del agente inmobiliario y sus características esenciales son tenidas en consideración a la hora de pactar esta clase de convenciones,[30] sin perjuicio que se acuerde la facultad de delegar la gestión encomendada. “Por ser el corredor depositario de la confianza de quienes solicitan su servicios, deben hacer honor a ella, tanto en lo referente a no divulgar informaciones de carácter confidencial que les hayan suministrado sus clientes, cuanto en lo tocante al fiel y honesto cumplimiento de sus instrucciones”.[31]

Esta clase contratos si bien, se perfeccionan verbalmente, también se podrán suscribir mediante un instrumento privado, cuyas firmas sean o no autorizadas ante ministro de fe pública, o a través de una escritura pública extendida por un notario.

De gestión ajena

El corredor debe gestionar los intereses de sus clientes, entendiendo que, ejecuta las directrices que le son conferidas por ellos al momento de otorgarse el encargo de búsqueda o venta de un inmueble, debiendo acogerse, estrictamente, al espíritu de lo solicitado. “Una de las características más singulares del corretaje es su carácter “empresarial”, esto es, que el corredor es un comerciante independiente interesado en ganar dinero; pero no es dependiente y no está subordinado a sus clientes, lo que explica la circunstancia de que no contraiga obligación de obtener una oferta, sino que tenga la opción de obtenerla para ganar la remuneración. El corredor tiene clientela y no un cliente y variados encargos determinados”.[32]

De medios

A diferencia de la opinión mayoritaria creemos que el corretaje es un contrato de medios, y no uno de resultados. El corredor pone en contacto a dos personas con intereses conexos, a efectos de la conclusión de un negocio inmobiliario, el cual, puede no concretarse por causas ajenas a la voluntad del agente. Es de justicia que, una vez que ha puesto en contacto a las partes, y éstas han acordado la celebración de un contrato, se entienda devengado el honorario o corretaje. Así lo ha entendido la legislación argentina y Coronel Araneda.

El proyecto de ley N° 124 de 2017, presentado ante el Senado colombiano, también establece la posibilidad que el contrato de corretaje sea uno de medios, al señalar: “El intermediario inmobiliario tendrá derecho a su remuneración en todos los casos en que sea celebrado el negocio en que intervenga. Sin embargo, las partes podrán estipular que el intermediario inmobiliario reciba remuneración aunque el negocio en que intervenga no se llegue a celebrar […]”

De ejecución o tracto instantáneo

La regla general de los contratos, es que éstos sean de ejecución instantánea, en donde las obligaciones generadas por el contrato deben cumplirse coetáneamente con el nacimiento del contrato. Por el cumplimiento de las obligaciones, el contrato termina.[33]En el momento de su ejecución se extinguen las obligaciones.

De libre discusión

La igualdad jurídica, se manifiesta en la libertad contractual, que permite que las partes puedan negociar, en igualdad de condiciones, el contenido del acuerdo que desean plasmar, a través de las cláusulas que constituirán un todo orgánico. La libre discusión, permite en definitiva, la conmutatividad de las prestaciones del contrato. “Este tipo de contratos está basado en la igualdad jurídica y real de las partes, que luchan de igual a igual por sus propios intereses. De esta igualdad de las partes en la relación contractual puede resultar la conmutatividad del contrato, esto es, las prestaciones de ambas partes se miran como equivalentes”.[34]

Estipulaciones habituales en el contrato de corretaje

Siendo el contrato de corretaje uno consensual que, se perfecciona por la sola unión de la voluntad de una parte con la otra, no es necesaria la solemnidad de la escrituración para su nacimiento a la vida jurídica, sin perjuicio que, la constancia en un documento es prueba de su existencia. En virtud de ello, es necesario que determinadas cláusulas se contengan en aquel:

  1. a) Individualización del lugar en donde se suscribe el contrato, la fecha, el nombre completo, nacionalidad, estado civil, profesión, oficio o actividad comercial, el número de rol único nacional, domicilio, fonos de contacto y correo electrónico de los contratantes.
  2. b) Individualización completa del inmueble a intermediar, señalando la calle, pasaje o avenida y número en donde se emplaza, o bien la circunstancia de que carece de número señalando de esa forma y el número de rol de avalúo fiscal para los efectos del pago del impuesto territorial. Si se trata de inmuebles rústicos, se deberá señalar el nombre del fundo, si lo tiene.
  3. c) La obligación del cliente de proporcionar al corredor, toda la documentación necesaria para la correcta ejecución del encargo, tales como, los títulos de dominio[35] y sus respectivas inscripciones ante el ente conservatorio, el decreto o la resolución judicial en donde conste la posesión efectiva de la herencia intestada o testada, respectivamente.
  4. d) La remuneración o corretaje que percibirá el corredor de propiedades por la intermediación ya sea, en la compraventa o bien en el arrendamiento solicitado ejecutar. También se deberá señalar para el caso que la operación inmobiliaria se ejecute por interpósita persona, se deberá pagar la remuneración pactada, a más de un cien por ciento del valor de la misma, a título de multa.
  5. e) La determinación de si los gastos y gestiones que el corredor ejecutará ante los entes conservatorios, direcciones de obras municipales y demás organismos técnicos, ya sean públicos o privados, darán derecho a reembolso o no.
  6. f) El plazo de vigencia del contrato, su renovación automática, y la circunstancia de si existe o no, exclusividad en el encargo para la promoción y venta o arriendo, y el tiempo determinado para ello.
  7. g) La autorización expresa del cliente, para el caso del no pago de los honorarios o corretaje, a efectos de utilizar esta información en las bases de datos públicas, en cumplimiento con lo dispuesto en la ley 19.628, sobre protección de datos de carácter personal.

Clases de contrato de corretaje:

  1. a) Con exclusividad

El cliente podrá contratar con el corredor de forma exclusiva, encargando la ejecución de un negocio inmobiliario con un profesional determinado, estableciéndose, generalmente, un plazo fijo, con posibilidad de renovación, a efectos de cumplir el encargo.[36] “En virtud de la cláusula de exclusividad, el cliente se obliga por un tiempo determinado a no encargar a otras personas la obtención de ofertas sobre el negocio encomendado al corredor”.[37]

  1. b) Sin exclusividad

El cliente otorga el encargo a varios corredores de propiedades, entendiéndose que, cada uno de ellos, podrá ejecutar la gestión inmobiliaria de manera paralela e independiente.

Prueba del contrato de corretaje

La prueba, “es el establecimiento, por medios legales, de la exactitud de un hecho que sirve de fundamento a un derecho que se reclama”.[38] Incumbe probar las obligaciones o su extinción al que alega aquéllas o ésta. Los diversos medios de prueba que la ley civil señala son: instrumentos públicos y privados, testigos, presunciones, confesión de parte, inspección personal del tribual e informe de peritos.[39]

La forma de interpretar los contratos, también puede dar pie a probar la existencia de un contrato de corretaje, y su contenido. De esta forma, el artículo 1564 inciso 3° del CC, señala que las cláusulas de un contrato se podrán interpretar por la aplicación práctica que hayan hecho de ella ambas partes, o una de las partes con aprobación de la otra, estableciendo una especie de obligación implícita de acuerdo a lo señalado en el artículo 1546 del mismo Código. De esta forma, si a una persona se le ha permitido mostrar un inmueble a clientes interesados en arrendar o comprar, se le han entregados documentos sobre el mismo que acreditan el dominio del vendedor o arrendador, y, ha recibido ofertas y contraofertas respecto del precio de arriendo o venta, hará posible presumir, fundadamente, que, existe un encargo para la intermediación de un inmueble, sin que sea obstáculo para comprobarlo, la inexistencia de una orden de venta o mandato firmado por las partes. También, las cláusulas de uso común se presumen, aunque no se expresen[40]; lo cual, permite que la costumbre inmobiliaria, en lo que respecta al pago de honorarios y corretaje, se entienda incluida en el contrato de corretaje como un elemento de su naturaleza, considerándose este contrato, por esencia, remunerado. “Las partes también interpretan los contratos al cumplirlos”.[41]

Idealmente, al momento de iniciar la intermediación inmobiliaria, las partes deberán suscribir un contrato de corretaje, que establezca los elementos esenciales del mismo, su plazo, la época del pago de los honorarios, y las otras características a revisar más adelante en este texto. Es importante que el agente inmobiliario, escriture siempre los compromisos a que ha arribado con su cliente, y envíe comunicaciones escritas o correos electrónicos con resúmenes de las reuniones y antecedentes relevantes de la negociación.

La C. Suprema,[42] ha señalado que el contrato de corretaje es uno de carácter mercantil, ante lo cual, no recaen sobre él, las limitaciones de la prueba testimonial en materia civil, pudiendo probarse por testigos[43] su existencia y contenido. De esta forma el CC° en su artículo 128, señala que “la prueba de testigos es admisible en negocios mercantiles, cualquiera que sea la cantidad que importe la obligación que se trate de probar, salvo los casos en que la ley exija escritura pública”.

También podrá acreditarse el contrato de corretaje a través de comunicaciones enviadas y recibidas a través de correo electrónico. De esta forma una sentencia de la Secretaria Civil de la C. de Santiago, en causa rol N° 530-2014, señaló que, de acuerdo al artículo 348 bis del Código de Procedimiento Civil, presentado un documento electrónico[44], el tribunal citará para el 6° día a todas las partes a una audiencia de percepción documental. En el caso de documentos electrónicos privados, para los efectos del artículo 346, N° 3, se entenderá que han sido puestos en conocimiento de la parte contraria en la audiencia de percepción”.Por lo anterior, al acompañar en proceso judicial esta clase de instrumentos electrónicos, se deberá solicitar al tribunal que conoce de la causa, que cite a una audiencia de percepción electrónica de documentos.

El proyecto de ley que tiene por objeto de la dictación de normas en materia de intermediación inmobiliaria, presentado en el Senado de Colombia, el año 2017, señala respecto de la existencia del contrato de intermediación inmobiliaria que, “el encargo que es objeto la intermediación inmobiliaria, puede celebrarse por escrito, verbalmente o de cualquier otro modo inteligible, y aún, por la aquiescencia tácita de una persona a la intermediación de sus negocios inmobiliarios por otra denominado intermediario inmobiliario. Cualquiera sea la forma elegida para su formación, el contrato deberá contener de forma expresa la orden para la cual se requiere la intermediación determinada y claramente identificada”.[45]

 

Fragmento del Capítulo 4, del Libro “El ABC del Corretaje de Propiedades”, del autor Salvador Makluf Freig.

Derechos reservados.

 

[1] FIGUEROA YAÑEZ, Gonzalo, Explicaciones de Clases de Derecho Civil, De Las Fuentes de las Obligaciones, ob. cit., pág. 144.

[2] “El contrato de corretaje tiene ciertos elementos en común con el mandato, que se traducen en las características esenciales del mismo”. FIGUEROA VALDÉS, Juan Eduardo, El Corredor de Propiedades frente a la Actividad Inmobiliaria, Editorial LegalPublishing, Santiago, 2008, pág. 6. Para Arturo Alessandri Rodríguez, el corretaje corresponde a un contrato de mandato. La Autocontratación o el Acto Jurídico Consigo Mismo, Imprenta Cervantes, Santiago, 1931. Para el Proyecto de Ley 124/2017 del Senado colombiano, el contrato de corretaje se trata de un mandato inmobiliario, “contrato en el que una persona llamada mandante inmobiliario confía la gestión de uno o más negocios [de intermediación] a otra llamada mandatario inmobiliario que se dedica profesionalmente a ello y que se hace cargo de tales negocios por cuenta y riesgo de la primera”. Art. 29.

[3] “El contrato de mediación, de corretaje o correduría es aquel mediante el cual una persona encarga a otra obtener una oferta seria tendiente a la realización de un determinado negocio. En caso de cumplirse con éxito el encargo debe pagarse la remuneración”. CONTRERAS STRAUCH, Osvaldo, Instituciones de Derecho Comercial, Ediciones Universidad Diego Portales, Santiago, 2004.

[4] El Código de Comercio, en su art. 235, señala: “El mandato comercial toma el nombre de comisión cuando versa sobre una o más operaciones mercantiles individualmente determinadas”, pudiendo considerarse una especie de mandato mercantil.

[5] OLAVARRÍA A., Julio, ob. cit., pág. 202.

[6] POTHIER, R.J., Tratado de las Obligaciones, Editorial Bibliográfica Argentina, Buenos Aires, 1961, pág. 12.

[7] FIGUEROA YAÑEZ, Gonzalo, Explicaciones de Clases de Derecho Civil, De Las Fuentes de las Obligaciones, ob. cit., pág. 14.

[8] Ibídem, pág. 21.

[9] Código Civil, art. 1564.

[10] REAL ACADEMIA ESPAÑOLA, Diccionario de la Lengua Española, T. I, ob. cit., pág. 624.

[11] PUELMA ACCORSI, Álvaro, Contratación Comercial Moderna, ob. cit., pág. 56.

[12] SANDOVAL LÓPEZ, Ricardo, Derecho Comercial, Operaciones Mercantiles Modernas, T. III, Vol. II, Quinta Edición, Editorial Jurídica de Chile, Santiago, 2015, pág. 321.

[13] GUZMÁN JENSEN, Octavio, Estudio Jurídico del Contrato de Corretaje de Propiedades, Editorial Universitaria, Santiago, 1962, pág. 58.

[14] GARRIGUES DÁS CAÑABATE, Joaquín, Curso de Derecho Mercantil, Editorial Temis, Reimpresión de la Séptima Impresión, T. IV, Bogotá, 1987, pág. 125.

[15] CAPITANT, Henri, De la Causa de las Obligaciones, Traducción y notas por Eugenio Tarragato y Contreras, Nueva Biblioteca Universal, Sección Jurídica, Casa Editorial Góngora, Madrid, 1922, pág. 2.

[16] PUELMA ACCORSI, Álvaro, Contratación Comercial Moderna, ob. cit., pág. 57.

[17] Ibídem.

[18] “La mediación debe ser considerada un contrato principal, porque su vigencia no depende de otro contrato, ni siquiera de que se celebre el negocio encomendado”. PUELMA ACCORSI, Álvaro, Contratación Comercial Moderna, ob. cit., pág. 59.

[19] En forma sostenida sentencias de nuestros altos tribunales de justicia han señalado que el contrato de corretaje es uno de carácter consensual, el cual, no requiere de escrituración para su existencia, también, poseyendo el carácter de mercantil, pudiendo probarse a través de la prueba testimonial sin limitación alguna. En ese mismo sentido, el Proyecto de Ley colombiano que regula la actividad inmobiliaria, señala en su art. 6° “EXISTENCIA DEL CONTRATO DE INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA. El encargo que es objeto de la intermediación inmobiliaria puede celebrarse por escrito, verbalmente o de cualquier otro modo inteligible, y aún por la aquiescencia tácita de una persona a la intermediación de sus negocios inmobiliarios por otra denominado intermediario inmobiliario”. Para PUELMA ACCORSI, “cabe hacer constar que el corretaje es un contrato consensual puro y simple, pues nace a la vida jurídica al producirse el acuerdo entre las partes, lo que no obsta a que sea condicional la obligación del cliente de pagar la remuneración al corredor”. Ob. cit., págs. 59 y 60.

[20] C. de Santiago, rol N° 7.793-2015. “QUINTO: Que como se observa, y lo ha señalado esta Corte, la esencia del quehacer del corredor estriba en la mediación entre las partes y éste es un principio que singulariza a este contrato, que radica en desplegar las tareas tendientes a concretar, como en este caso, una compraventa sobre una heredad específica, para lo cual hace converger las voluntades de comprador y vendedor acerca del precio y la cosa. Se trata, por consiguiente, de un contrato consensual, que por eso mismo, se perfecciona con el exclusivo consentimiento de los contratantes, en orden a ejecutar tales actividades, pero que la obligación de pagar comisión, por esencia, sólo surge, por regla general, ante el éxito del negocio para el cual se ha intermediado. […]”

[21] Código Civil, arts. 1430 al 1443.

[22] VIAL DEL RIO, Víctor, ob. cit., pág. 45.

[23] FIGUEROA YAÑEZ, Gonzalo, Explicaciones de Clases de Derecho Civil, De Las Fuentes de las Obligaciones, ob. cit., pág. 135.

[24] Ibídem, pág. 136-138.

[25] Ibídem, pág. 144.

[26] PUELMA ACCORSI, Álvaro, Contratación Comercial Moderna, ob. cit. pág. 59.

[27] C. Suprema, Rol N° 8.627-2011. C. Suprema, rol N° 9.902-2015.

[28] “Del concepto que el legislador entrega de los corredores se desprende que la función propia e inherente a su actividad es la de dispensar su intervención remunerada en negocios ajenos, para facilitar la conclusión de los contratos. Esta actividad es mercantil, por cuanto el Nº 11 del artículo 3º del Código de Comercio considera las operaciones de corretaje como actos de comercio y, asimismo, si la persona ejerce la correduría con ánimo profesional, será un comerciante acorde con lo dispuesto en el artículo 7º de este mismo Código”. C. Suprema, rol N° 5304-2007.

[29] PUELMA ACCORSI, Álvaro, Contratación Comercial Moderna, ob. cit., pág. 12.

[30] Código de Ética y Disciplina ACOPROT, art. 1°, “Esencia del deber profesional”, señala que, el corredor de propiedades, “es un custodio de sus intereses y bienes, de ahí la confianza que deben inspirar a sus clientes a quienes deben servir con absoluta honradez y reserva, razón por la cual, su conducta, honor y dignidad personal y gremial debe encuadrarse a las normas de éste Código”. El Código de Ética COPROCH, en su art. Cuadragésimo Segundo, habla de “funciones de confianza, propias de los Corredores de Propiedades, Gestores inmobiliarios, Administradores de Condominios, Asesores y Tasadores Inmobiliarios […]”

[31]  CORONEL ARANEDA, Lohengrin, Guía Legal del Corredor de Propiedades, T. I, ob. cit., pág. 61.

[32] PUELMA ACCORSI, Álvaro, Contratación Comercial Moderna, ob. cit., pág. 59.

[33] FIGUEROA YAÑEZ, Gonzalo, Explicaciones de Clases de Derecho Civil, De Las Fuentes de las Obligaciones, ob. cit., pág. 129.

[34] Ibídem,  pág. 133.

[35] “[…] los documentos que generalmente forman los títulos de dominio de los inmuebles son los siguientes: 1°. La copia, del certificado de vigencia, de la inscripción del inmueble, en el registro de propiedad, a nombre de su actual propietario y poseedor. 2° Las copias que se requieran de las inscripciones, en ese registro, de sus antecesores en el dominio. 3° Las copias de las escrituras públicas que sirvieron de título para esas inscripciones. 4° Los certificados de lo que consta o no consta en el Registro de Hipotecas y Gravámenes y en el de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar. 5° Copia de las inscripciones que puedan existir en esos dos registros. 6° Los certificados que se precisen en el Registro Civil, la Municipalidad, la Tesorería o del Serviu; y los demás documentos que se puedan requerir, como los comprobantes de pago de la contribución territorial o las declaraciones juradas de testigos. 7° Copias de las escrituras públicas en que constan el poder y las facultades de los mandatarios”. FELIU SEGOVIA, Juan, Manual de Estudio de Títulos de Dominio de la Propiedad Inmobiliaria, Editorial Jurídica de Chile, Cuarta Edición, Santiago, 2011, cit., págs. 18 y 19.

[36] El Proyecto de Ley N° 124 del año 2017, del Senado Colombiano, en su art. 7°, presume, salvo pacto en contrario que, la parte “que hace el encargo u otorga el mandato, podrá servirse de varios intermediarios para el mismos negocio inmobiliario. En igual forma salvo estipulación en contrario el intermediario inmobiliario podrá serlo para diferentes encargantes”.

[37] PUELMA ACCORSI, Álvaro, Contratación Comercial Moderna, ob. cit., pág. 56.

[38] ALESSANDRI R., Arturo, SOMARRIVA U., Manuel, VODANOVIC H., Antonio, Curso de Derecho Civil, Parte General y Las Personas, T. I., Vol. II, Tercera Edición, Editorial Nascimiento, Santiago, 1962, pág. 5.

[39] Código Civil, art. 1698.

[40] Código Civil, art. 1563, inciso 2°.

[41] FIGUEROA YÁÑEZ, Gonzalo, Explicaciones de Clases de Derecho Civil, Las Fuentes de las Obligaciones, ob. cit., pág. 139.

[42]  C. Suprema, fallo N° 8.627-2011, de 27 de marzo de 2012.

[44] Documento Electrónico, “en sentido estricto, dícese de aquel en el cual el soporte de la información se encuentra en la memoria central del computador o en otro medio magnético, pero que no resulta legible para el hombre sino mediante un decodificador que traduzca signos en caracteres convencionales y comprensibles. En sentido amplio, también llamados “documentos informáticos”, se dice de aquellos documentos producidos por el computador cuya característica esencial reside en que son perceptibles, y en el caso de textos alfanuméricos, legibles directamente por el hombre sin necesidad de máquinas traductoras”. DELPIAZZO, Carlos, Derecho Informático Uruguayo, Editorial Idea, Montevideo, 1995, pág. 46, citado en COUTURE J., Eduardo, ob. cit., págs. 284 y 285.

[45] Congreso de la República de Colombia, Proyecto de Ley N° 124 de 2017 del Senado: “Por medio del cual se dictan normas en intervención económica del Estado en la economía en materia de intermediación inmobiliaria y se establecen otras disposiciones en materia de control de calidad en la prestación de tales servicios”, art. 6°.

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