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¿Cómo administrar Bienes Raíces?

Publicado por Makluf Abogados en 15 enero, 2019
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El presente texto, corresponde al capítulo de administración de propiedades del libro “El ABC del Corretaje de Propiedades”, del autor Salvador Makluf Freig, protegido bajo derechos de autor.

Administración de propiedades.

La administración es, “en general, acción y efecto de cuidar de un patrimonio o realizar la gerencia de un patrimonio, público o privado, con el fin de asegurar la normal productividad de ellos”.[1] Administrar “es adoptar las medidas de carácter natural o jurídico, tendiente a conservar los bienes, incrementarlos y obtener las ventajas que ellos puedan procurar”.

El administrador de propiedades, es aquel que por cuenta y riesgo del propietario de un inmueble, ejerce laborales de administración sobre el mismo, entre las que destacan, la promoción, publicación, gestión, selección de arrendatarios y codeudores solidarios, determinación del valor de la renta, redacción y suscripción de contrato de arrendamiento, cobro y recepción de las rentas, confección de liquidaciones mensuales, realizar las reparaciones y mejoras que sean de cargo del arrendador, constatar el pago de los servicios básicos domiciliarios y gastos comunes, impuesto territorial y derechos de aseo, recepcionar el inmueble al término del contrato, y repetir la operación.

La administración se puede desarrollar como actividad independiente o conjunta a la intermediación inmobiliaria. Cuando se conjugan se potencian en múltiples aristas, por cuanto el corredor estará facultado para realizar actos de administración y proceder también a arrendar y vender los inmuebles de su mandante. “El acto jurídico por el cual el comitente le encomienda la administración es un mandato”.[2]

Esta clase contratos, son consensuales, es decir se perfeccionan con la solo unión de voluntades de las partes, requiriéndose su escrituración como veremos, a efectos de probanza de su existencia. Sin perjuicio de la existencia de estos contratos, que la práctica denomina verbales, siempre se debe escriturar cualquier pacto, acuerdo, contrato o convención.

La administración de inmuebles puede efectuarse de forma independiente o corporativa; externo o residente; general o especializado; residencial, comercial, industrial o mixto; habitaciones permanentes o de temporada.

Clientes

La administración de inmuebles nace de la necesidad de las personas de contar con un profesional que se haga cargo de todas las acciones necesarias para que su inversión rinda los frutos y rentabilidad esperada, por cuanto, no tiene el tiempo, la capacidad, los conocimientos, o simplemente, sabe que delegar en especialistas estas labores le traerá un beneficio tanto en la maximización de sus propios recursos, como para minimizar los riesgos asociados a las operaciones inmobiliarias.  Debemos resolver un problema y una necesidad a quienes ven en la inversión en la compra de bienes raíces una buena y estable inversión, que estará protegida por un profesional.

Clasificación de los clientes

  1. a) Chilenos propietarios residentes en Chile.
  2. b) Chilenos propietarios no residentes en Chile.
  3. c) Extranjeros no residentes en Chile
  4. d) Personas jurídicas inmobiliarias y afines.
  5. e) Empresas de inversión.

Clasificación de los arrendatarios

  1. a) Los Arrendatarios Heredados: En muchas ocasiones, los propietarios nos entregan propiedades ya arrendadas anteriormente, esto conlleva que las condiciones del arrendamiento han sido transadas con anterioridad a nuestra gestión, por ello que el primer documento a solicitar por nosotros, es el contrato de arrendamiento, analizarlo en su totalidad y dándole relevancia a las siguientes cosas.
  • Formalidades del contrato de arrendamiento.
  • Época de vigencia.
  • Término del contrato.
  • Fecha de pago de la renta y multas por morosidad.
  • Personas que la habitan.
  • Uso autorizado por el propietario.
  • Autorización o prohibición para subarrendar.
  1. b) Los Nuevos Arrendatarios: Es recomendable que la oficina de corretaje de propiedades efectúe un nuevo contrato de arrendamiento, o, que se contrate por primera vez a los arrendatarios ya que se demarcan claramente las condiciones desde el principio.

¿Quién debe suscribir el mandato de administración?

Esta convención debe suscribirse por el corredor y el mandante [cliente], que otorga el encargo de realizar operaciones inmobiliarias sobre los bienes de su propiedad, ya sea, actuando personalmente, sea a través de mandatario o representante legal.[3]

Partes en el mandato de administración

Una parte será el cliente, mandante, comitente, quien realiza el encargo y debe pagar por él, y otro, quien debe llevarla a cabo y recibir por ello un emolumento, que en la especie será el corredor, mandatario.

Facultades del administrador

Si en el mandato de administración no se han señalado específicamente las facultades del administrador, aplicando la normativa sobre esta clase de contratos, solo tendrá capacidad para ejecutar actos de administración, tales como, pagar las deudas por servicios básicos, gastos comunes, contribuciones de bienes raíces y derechos de aseo, cobrar los créditos del mandante, debiendo pertenecer ambos, al giro administrativo ordinario. También podrá perseguir en juicio a los deudores, intentar las acciones posesorias e interrumpir las prescripciones, en lo tocante a dicho giro; contratar las reparaciones de las cosas que administra; y, comprar los materiales necesarios para el cultivo o beneficio de las tierras, fábricas u otros objetos de industria que se le hayan encomendado.[4] [5] A su vez, podrá contener la facultad de visitar el o los inmuebles administrados, a fin de verificar si el ocupante está cuidando debidamente la cosa arrendada.

Facultades fuera del giro ordinario y menciones especiales

Para administrar su propiedad, requerimos suscribir un contrato de administración en donde queda establecido en forma clara y precisa, las obligaciones del mandante y del mandatario, sin dar pie a equívocos durante la duración del mandato.

Facultades Administrativas

  1. a) El mandante faculta a don Salvador Nain Makluf Freig, para que en su nombre y representación, efectúe toda clase de actos relativos a la administración y conservación de los inmuebles que sean de su propiedad en todo el territorio de la República. En consecuencia, el mandatario, podrá arrendarlos, fijar la renta y demás condiciones de arrendamiento, elegir al arrendatario, avales, fiadores y codeudores solidarios, acordar las variaciones que el inmueble requiera, modificar el contrato, ponerles término a los contratos existentes y a los que en el futuro se suscriban, desahuciarlos judicial y extrajudicialmente, reconvenir los pagos, cobrar rentas y cuentas que deba pagar el arrendatario, u ocupantes, por gastos correspondientes a consumos domiciliarios, gastos comunes, indemnizaciones, o por otras causas emanadas de la ocupación del inmueble administrado, cobrar, depositar, endosar y protestar todos los documentos mercantiles, sean letras de cambio, cheques o pagares, que reciba en su calidad de administrador; recibir, depositar y restituir las garantía del arriendo, pagar las contribuciones y demás gastos que requieran del inmueble arrendado, actuar ante las autoridades y organismos públicos, semifiscales, municipales o particulares y privados en general, en todo aquello que concierna a los inmuebles, celebrar pactos y o contratos que tengan por objeto el uso o goce del total o parte del inmueble; reclamar y percibir indemnizaciones de perjuicios, someter a arbitraje cualquier controversia que se suscite en relación con el inmueble, celebrar convenios de pago; inhibir convenios antes las empresas de suministros básicos, entregar en cobranza los documentos de créditos que se le hayan dado en pago. A su vez, podrá contratar personal de aseo y mantención de acuerdo a las necesidades de los inmuebles.
  2. b) Queda facultado a su vez don Salvador Nain Makluf Freig, para representar al mandante, y, a citar a todas y cada una de las reuniones que se efectúen en la comunidad del edificio donde se encuentran los inmuebles. Esta facultad lo habilita para participar en las reuniones ordinarias, extraordinarias y cualquier otra que sea de interés del mandante, como así también, lo faculta para participar como miembro activo del comité de administración del edificio, pudiendo ejercer todas las facultades que dicho cargo lo requiera, inclusive tiene derecho a voz y voto.

Remuneración

  1. a) El Mandante se obliga a remunerar a don Salvador Nain Makluf Freig, por su labor de administración con el diez por ciento sobre el valor de las rentas de arrendamiento que se obtenga del bien en administración más impuestos; el pago de los honorarios por su parte se efectuará los días treinta o treinta y uno de cada mes calendario, según corresponda, en la respectiva reunión a que se hace mención a continuación a través de una transferencia electrónica a la cuenta corriente [ ], del Banco [ ], enviando el respectivo comprobante al correo salvador@makluf.cl;
  2. b) Además, el mandante, retribuirá al mandatario con la suma de dinero correspondiente al cincuenta por ciento de una renta mensual más impuestos, cada vez que se celebre un nuevo contrato de arrendamiento con nuevo arrendatario en caso de tratarse de una vivienda habitacional, y para el caso de un arriendo comercial, la retribución corresponderá a una renta de arriendo más impuestos.
  3. c) En caso de iniciar un juicio de arrendamiento el mandante pagará honorarios del abogado patrocinante respecto a la gestión judicial, que corresponderá a un mes de renta con un mínimo de $ [ ].-, sin perjuicio de cobrar las costas personales a las cuales haya sido condenado el demandado.
  4. d) El mandatario entregará una liquidación con todos los ingresos y egresos, previamente autorizados, todos los días treinta o treinta y uno de cada mes calendario por escrito a las sociedades mandantes respectivas, con copias de los depósitos y boletas en reunión que se celebrará en calle Arlegui N° 250 de esta ciudad, a las 08:00 horas, o bien, donde en el futuro lo determine el mandante.
  5. e) El mandatario, se obliga a depositar o realizar transferencia electrónica, mensualmente, respecto a las rentas de arrendamiento objeto del presente instrumento en la Cuenta Corriente que el mandante determine.
  6. f) El mes de garantía respecto al arriendo de todos los inmuebles se depositará en la cuenta corriente de la mandante, quien al momento del término del contrato de arrendamiento que corresponda, y en caso de proceder, entregará el dinero de la garantía al mandatario para que éste a la vez la restituya a la parte arrendataria, en caso de ser procedente, realizando la liquidación del mes de garantía, una vez que se hayan realizados los descuentos por cuentas de servicios domiciliarios y gastos comunes adeudados, habiendo descontado también, los valores necesarios para realizar las mejoras tendientes a dejar el inmuebles en las mismas condiciones en que fue arrendado con anterioridad.

Administración para colocar Arrendatarios

El Corredor y El Cliente, en este acto, convienen en un contrato de administración, en virtud del cual, el primero se hará cargo de cobrar y percibir la renta de arrendamiento por parte del arrendatario, y depositarla en la cuenta corriente o vista que señale El Cliente, como a su vez, todas las gestiones propias del presente contrato de administración, haciendo entrega en este acto de un juego de llaves del inmueble, ya individualizado. Por dicha gestión, se pagará una suma equivalente en dinero al 10% del monto de la renta mensual, descuento que se realizará antes de efectuar el depósito. Dicho porcentaje, será sin considerar el monto respectivo al pago de los gastos comunes ordinarios y extraordinarios de la unidad en comento.

Selección de los Arrendatarios

El Corredor se obliga a publicar en medios de prensa nacionales e INTERNET, en los portales de propiedades públicos y personales, a enviar correos electrónicos a través del mail shiping, de acuerdo a su discreción, mostrar el departamento a los posibles interesados, seleccionar a los candidatos, y confeccionar y suscribir el contrato respectivo. Se deja expresa constancia que la obligación de El Corredor, consiste en evaluar a los candidatos, de acuerdo a los parámetros que se han pre fijado y establecidos como suficientes, siendo El Propietario, quien en definitiva elija a su arrendatario, contando con la asesoría técnica y permanente por parte del mandatario.

Información del Proceso

El Corredor por su parte, se obliga a informar al Cliente cada vez que se produzcan interesados reales en el arrendamiento del departamento mediante correo electrónico o llamada telefónica. Toda cita con el Cliente será fijada con anterioridad vía telefónica, para de esta forma brindar un servicio de calidad.

Duración

El presente contrato tendrá una duración de un año, contado desde la suscripción del mismo. Sin perjuicio de lo anterior, cualquiera de las partes podrá ponerle término anticipado, enviando una carta certificada al domicilio de la comparecencia, con a lo menos 30 días de anticipación.

Carpeta de la propiedad

Será obligación del administrador-corredor, confeccionar una carpeta digital y física que mantenga el historial de la administración, desde la suscripción del mandato hasta el término de la relación contractual, la cual, contendrá a lo menos:

  • Antecedentes de la propiedad, títulos de dominio, escrituras de compraventa, de sociedad, de vigencia de la misma y poderes de sus representantes, posesión efectiva de la herencia y otros.
  • Planos y recepción definitiva de las obras extendida por la Dirección de Obras Municipales y certificado de cambio de destino.[6]
  • Mandato de administración.
  • Antecedentes del arrendatario, incluyendo una copia autorizada de la cédula de identidad vigente.
  • Recibos de arriendo y comprobantes de depósito o transferencias bancarias.
  • Certificad de avalúo fiscal emitido por el SII.
  • Certificado de pago contribuciones de haberes o impuesto territorial.
  • Certificado de dividendos pagados.
  • Correos electrónicos y cartas enviadas y recibidas por el arrendador y arrendatario.
  • Presupuestos estimativos de mejoras al inmueble.

Obligaciones que certifican la habitabilidad del inmueble

Uso Habitacional

El Administrador se deberá ocupar de:

  • Certificar que el inmueble posea las instalaciones mínimas necesarias para su funcionamiento y objeto, con sus servicios básicos operativos y pagados.
  • Revisar certificado de recepción final de las obras.
  • Realizar una inspección ocular y certificar la mantención óptima para el funcionamiento normal de las llaves de paso, agua potable y alcantarillado, puertas de acceso, ventanas, muros, techumbres en buen estado, etc.
  • Durante la vigencia del arriendo verificar el pago de los servicios básicos y gastos comunes ordinarios y extraordinarios, y el pago de los seguros de la unidad y de los bienes comunes.
  • Hacer entrega al arrendatario del reglamento de copropiedad, si se trata de un condominio.
  • Asistir a las Asambleas de Copropietarios con mandato suficiente.[7]
  • Constatar que, la dirección del administrador o propietario conste en el registro de copropietarios.[8]
  • Comprobar la existencia de un plan de emergencia.[9]
  • Conversar para mantener una buena convivencia con los vecinos.[10]
  • Verificar el cumplimiento de las obligaciones que emanan del contrato por parte del arrendador y arrendatario.
  • Comprobar el pago de los dividendos mensuales, el impuesto territorial y los derechos de aseo.
  • Hacer liquidación del mes de garantía, descontando el valor efectivo de los deterioros causados por los inquilinos, sus familiares y personas a cargo, sin considerar el desgaste natural de la cosa arrendada; también, descontará las cuenta de servicios básicos impagas y gastos comunes, si proceden, y, hacer entrega del saldo para cuando corresponda.
  • Certificar el pago de las rentas, servicios básicos y otros, a efectos de facilitar la suscripción del salvoconducto que permita al arrendatario, trasladar sus enceres de un domicilio a otro.[11]

Uso comercial, oficina, industrial

El administrador se deberá ocupar de:

  • Certificar que el inmueble posea las instalaciones mínimas necesarias para su funcionamiento y objeto, con sus servicios básicos operativos y pagados.
  • Realizar una inspección ocular y certificar la mantención óptima para el funcionamiento normal de las llaves de paso, agua potable y alcantarillado, puertas de acceso, ventanas, muros, techumbres en buen estado, etc.
  • Revisar certificado de recepción final de las obras.
  • Durante la vigencia del arriendo verificar el pago de los servicios básicos y gastos comunes ordinarios y extraordinarios, y el pago de los seguros de la unidad y de los bienes comunes.
  • Verificar con anterioridad a la firma del contrato que el uso de suelo permite la actividad comercial que pretende el arrendatario.
  • Entregar al arrendatario los antecedentes técnicos y legales que le permitan la obtención de los permisos y patentes municipales.
  • Agregar al contrato de arrendamiento el rol de avalúo fiscal.
  • Acordar previamente para el caso que el inmueble sea utilizado para fines distintos a los habitacionales, que parte será responsable de los trámites y pago de derechos del cambio de destino de la propiedad.
  • Suscribir a lo menos cuatro copias de contrato de arrendamiento, cuyas firmas estén autorizadas ante notario público, uno para el propietario, una para el administrador, y, los dos restantes para los trámites que sean necesarios por parte del arrendatario.
  • Para el caso que la unidad se encuentre en un condominio, verificar que el reglamento de copropiedad permite el giro que pretende desarrollar el arrendatario.
  • Hacer liquidación del mes de garantía, descontando el valor efectivo de los deterioros causados por los inquilinos, sus familiares y personas a cargo, sin considerar el desgaste natural de la cosa arrendada; también, descontará las cuenta de servicios básicos impagas y gastos comunes, si proceden, y, hacer entrega del saldo para cuando corresponda.
  • Certificar el pago de las rentas, servicios básicos y otros, a efectos de facilitar la suscripción del salvoconducto que permita al arrendatario, trasladar sus enceres de un domicilio a otro.

Liquidaciones mensuales

Por cada inmueble administrador el corredor deberá confeccionar una liquidación mensual de los ingresos y egresos que se hayan producido en el período mensual, que deberá estar respaldada por los instrumentos tributarios, documentos, comprobante de pago y depósitos, y todos los antecedentes necesarios para una fácil comprensión y acreditación:

    • Renta mensual.
    • Mes de garantía.
    • Interés.
    • Multas penales.

Egresos

    • Pago de dividendo hipotecario o mutuo.
    • Pago de impuesto territorial y derechos de aseo.
    • Pago de seguros contra incendio y relacionados.
    • Gastos comunes ordinarios y extraordinarios.
    • Gastos de servicios básicos domiciliarios.

Saldo a depositar

Una vez realizado el cálculo entre los ingresos y egreso, el mandatario deberá hacer entrega o depósito en la cuenta bancaria señalada en el contrato de administración, o giro al extranjero en dinero efectivo, haciendo llegar el respectivo comprobante y, debiendo las partes, firma la liquidación mensual para respaldo.

Organización y cobranza

Una de las razones por las que los propietarios desean que terceros externos administren sus bienes, son para simplificar su vida, y entregar a otro, denominado experto, esta administración, conociendo que posee un método y organización que le permite dar pronta respuesta a las necesidades que surjan.

Por lo anterior, se deberá confeccionar y mantener actualizados los siguientes documentos.

  • Planilla de cobranza mensual, clasificada por propiedad, arrendatario, rentas, reajustes y vencimientos de pago.
  • Registro de arrendatarios morosos, fecha de pagos incumplidas, que contengan los reajustes, interés y multas adeudadas.
  • Planilla de gastos comunes por unidad, para supervisar su pago en tiempo y forma.
  • Registro y comprobantes de pago de los dividendos, impuesto territorial y derechos de aseo.
  • Planilla con el nombre de las empresas de servicios básicos y número de medidores de agua potable y alcantarillado, energía eléctrica y gas natural, incorporando los fonos de emergencia de cada una de ellas.
  • Registro de los proveedores de bienes y servicios, como electricistas, gasfíter y profesionales afines.

La cobranza debe ir aparejada al cumplimiento tardío de la obligación del arrendatario del pago de sus obligaciones, lo cual, puede hacerse vía presencial, carta certificada o medios electrónicos, solicitando cuando sea necesario una reunión con la parte arrendataria para reforzar su compromiso con lo pactado, debiendo incorporarse siempre a la renta, los reajustes, intereses y multas correspondientes, ítems que deberán constar en la respectiva liquidación mensual.

Honorarios del administrador

Las partes libremente podrán determinar el valor de los honorarios por la administración de los inmuebles, el cual, generalmente corresponde a un porcentaje del valor de la renta mensual, que puede, de acuerdo a la costumbre, variar desde un 5 a un 10%, más impuestos.

Este dinero, podrá ser descontado al momento de realizar la liquidación mensual, si así se ha convenido, o bien, determinar otro período o forma de pago.

Relación con los condominios

No resulta alejado de la realidad, proponer que un porcentaje relevante de las propiedades que se administren, estarán insertas dentro de condominios regidos por la Ley N° 19.537, sobre Copropiedad o Condominios, debiendo el administrador, conocer la legislación vigente sobre la materia, los proyectos de ley presentados a efectos de disminuir los quórums necesarios a efectos de aprobar las materias que a tratar en las asambleas extraordinarias[12]

Deberán en consecuencia, mantener una estrecha colaboración con los administradores de los condominios, a efectos de conocer sobre el cumplimiento y pago de los gastos comunes ordinarios y extraordinarios, solicitando el envío de la planilla de cobro a través de correo electrónico, así también, conocer sobre el pago de los seguros de incendio de la unidad y de los bienes de dominio común.

Fondo común de reserva

La Ley de Copropiedad, prescribe como obligación de todo condominio la formación y existencia de un fondo común de reserva con el objeto de atender las reparaciones de los bienes de dominio común o a gastos comunes urgentes o imprevistos.[13] Se formará e incrementará a) con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en asamblea extraordinaria fije la asamblea de copropietarios; b) con los dineros obtenidos por las multas aplicadas e intereses que deban pagar los copropietarios; c) con los aportes de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio común que se asigne a uno o más copropietarios.

Por ello, en la planilla de cobro de los gastos comunes se establece un monto por este concepto que se debe pagar, debiendo tener presente al momento de negociar el contrato de arrendamiento, a quién corresponde su pago: si al propietario o al arrendatario. “Para determinar si el fondo de reserva debe ser pagado por el propietario o por el arrendatario, habrá que estarse, en primer lugar, a las estipulaciones contenidas al respecto en el contrato de arrendamiento. En el evento de que éste no diga nada, habrá que determinar cuál es el empleo que se le quiere dar al fondo de reserva por parte de la administración del condominio. Así, por ejemplo, si el fondo de reserva está destinado a pagar gastos de mantención de los bienes comunes, tales como revisiones periódicas de orden técnico, será de cargo del arrendatario, ya que se asimila a lo que son las reparaciones locativas, esto es, aquellas que conforme a la costumbre del país son de cargo del arrendatario; por el contrario, si se trata del empleo del fondo de reserva, por ejemplo para solventar gastos comunes extraordinarios, como podría ser el reemplazo de la techumbre porque cumplió su vida útil, será de cargo del propietario pagarlo. En razón de lo anterior, es menester solicitar al administrador que certifique cuál es el destino que se dará al fondo de reserva que se está cobrando”.[14]

Los recursos de este fondo se mantendrán en depósito en una cuenta corriente bancaria o de ahorro o se invertirán en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales, previo acuerdo del Comité de Administración; esta cuenta, podrá ser la misma cuenta que deberá mantener todo condominio de forma obligatoria.[15]

Nómina de profesionales, contratistas y maestros.

Deberá el administrador, reclutar profesiones, contratistas y maestros, para atender los requerimientos que general las propiedades en su manutención.

 

El presente texto, corresponde al capítulo de administración de propiedades del libro “El ABC del Corretaje de Propiedades”, del autor Salvador Makluf Freig, protegido bajo derechos de autor.

[1] COUTURE J., Eduardo, ob. cit., pág. 80.

[2] CORONEL ARANEDA, Lohengrin, t. I, ob. cit., pág. 87.

[3] CORONEL ARANEDA, Lohengrin, Guía Legal del Corredor de Propiedades, t. I, ob. cit., pág. 87.

[4] CORONEL ARANEDA, Lohengrin, t. I, ob. cit., pág. 89.

[5] Código Civil, art. 2132.

[6] FIGUEROA VALDÉS, José Manuel, La Copropiedad Inmobiliaria, Thomson Reuters, LegalPublishing, Cuarta Edición Actualizada, Santiago, 2014, pág. 171. La Ley permite el cambio de destino de las unidades en determinados casos y cumpliendo ciertos requisitos. 1) Que el nuevo uso esté permitido por el instrumento de planificación territorial. 2) Permiso de la Dirección de Obras Municipales. 3) Consentimiento de la comunidad. 4) Pagar el valor de los permisos correspondientes, cuando proceda. 5) Si se trata de aquellas viviendas que, por su construcción, gozan de alguna franquicia o exención tributaria o de otra naturaleza, sólo podrá autorizarse el cambio de destinación cuando haya transcurrido, a lo menos, cinco años desde la fecha del certificado de recepción definitiva. 6) Modificación del respectivo reglamento de copropiedad.

[7] MAKLUF FREIG, Salvador, Manual para Arriendo de Bienes Raíces, Segunda Edición, Santiago, 2018, págs. 186 y 187. Las asambleas de copropietarios, corresponden al órgano máximo de administración en un condominio, las cuales, pueden ser ordinarias y extraordinarias. Las ordinarias deberán celebrarse, a lo menos, una vez al año, oportunidad en que la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión, y, en ellas podrá tratarse cualquier asunto relacionado con los intereses de los copropietarios y adoptarse los acuerdos correspondientes, salvo que sean materias de sesiones extraordinarias, las cuales, tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, respecto de las materias asignadas por la ley de copropiedad.

[8] El artículo 18 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria obliga al administrador a mantener en el condominio una nómina actualizada de los copropietarios con sus respectivos domicilios registrados, obligación que resulta importante, por ejemplo, para a) juicio de cobro de gastos comunes; b) la consulta por escrito. FIGUEROA VALDÉS, José Manuel, La Copropiedad Inmobiliaria, Thomson Reuters, LegalPublishing, Cuarta Edición Actualizada, Santiago, 2014, págs. 147 y 148.

[9] El artículo 36 inciso 3° de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, establece la obligación de todo condominio de contar con un plan de emergencia ante siniestros, cuya responsabilidad de dictarlo, corresponde al Comité de Administración, el cual, debe someterlo a la aprobación de una asamblea extraordinaria citada especialmente a ese efecto dentro de los primeros tres meses de su nombramiento. Si usted vive en copropiedad, exija y estudie este manual a efectos de conocer cómo debe preparar y proceder antes, durante y después de una emergencia.

[10] El artículo 32 de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria establece en su inciso 1° un principio basal en la materia, al ordenar que: “Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título de las unidades del condominio, deberán ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo derecho de los demás ocupantes del condominio”.

[11] “Con el propósito de evitar que los arrendatarios burlen a los arrendadores haciendo ilusorio el derecho legal de retención que a éstos últimos acuerda la ley, la autoridad administrativa ha establecido medidas de carácter policial, según las cuales ningún arrendatario puede extraer los muebles y demás especies con que haya guarnecido la propiedad arrendada, sin permiso previo […]”, el cual, hoy debe ser otorgado por un notario público. Citado en Serie Jurisprudencia, Contrato de Arrendamiento & Leasing, ob. cit., pág. 152.

[12] Mediante el Boletín N°

[13] Ley de Copropiedad, art. 7.

[14] FIGUEROA VALDÉS, Juan Eduardo, Las Claves del Mundo Inmobiliario, ob. cit., págs. 191 y 192.

[15] Ley de Copropiedad, art. 7 en relación con el art. 23.

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